Инвестиции в Акции, ПИФы, Недвижимость

Законодательство по сдаче и найму жилья в Германии значительно отличается от Российского. Даже купив квартиру, собственик может быть вынужден снимать жилье, т.к. выселение квартиросъещиков довольно длительный процесс, а иногда освобождение квартиры и вовсе невозможно.

Покупка или продажа дома/квартиры никак не влияют на права, проживающих там жильцов. Новый владелец обязан перенять существующий договор со всеми обязательствами по отношению к жильцам. Особенно, это касается сроков рассторжения договора или возможностей повышения арендной платы.

Следует отметить, что Германия является социалистической страной и жилье относится к потребностям первой необходимости. Поэтому:

Арендная плата: Повышение арендной платы ограничено 20%-ми в течении трех лет. Все другие договоренности являются недействительными, если они ущемляют права жильцов. Договоренности же в пользу жильцов являются законными. Кроме того, повышение арендной платы возможно лишь в том случае, если существующая арендная плата за квартиру значительно меньше средней арендной платы за аналогичную квартиру в данном регионе (Mietspiegel), при этом повышение опять-таки не может состалвять более 20% в течении 3-х лет.

Расторжение договора и выселение: При покупке дома, новый владелей не имеет права просто так выселить жильцов. Для освобождения занимаемой площади нужны основания и довольно веские. Рассторжение договора по инициативе владельца возможно в трех случаях:

• Собственные нужды (Eigenbedarf): Квартира или дом нужны владельцу или членам его семьи. Следует отметить, что если владелей уже снимает квартиру в том же городе или регионе, то при хороших адвокатах жильцов выселение по этому пункту маловероятно.

  Кроме того, если многоквартирный дом (Mehrfamilienhaus) был преобразован в товарищество жильцов (Eigentumswohnungsanlage), то сроки по выселению жильцов при доказанных нуждах владельцев составляют от 3-х до 10-ти лет!

• Экономическая целесообразность (wirtschaftliche Verwertung): Сдача дома или квартиры в аренду приносит убытки, недвижимость срочно нуждается в капитальном ремонте или продажа дома невозможна без выселения жильцов. Следует отметить, что данный пункт все реже может быть использован на практике. Были случаи, что выселение последних жильцов (семья из 2-х человек) в 12-этажном доме подлежащим сносу было невозможно. Владелей нес многотысячные убытки (порядка 70.000 Евро в месяц) на обслуживание дома, при арендной плате в 250 Евро. И все равно суд занял сторону жильцов, посчитав, что выселение будет являться особенно тяжким испытанием для выселяемых пенсионеров. В конечном итоге, пенсионерам купили виллу в престижном районе, чтобы только они выселилилсь.

• Нарушение договорных обязательств: Данный пункт зачастую применяется, если жильцы длительное время (более 3-х месяцев) не платят за квартиру. Следует отметить, что это отнюдь не позволяет сразу выдворить неплательщиков. В данном случае лишь существует возможность подать иск в суд, чтобы иницировать процесс выселения . В зависимости от земли и загрузки судов данный процесс может длиться достаточно длительный срок, причем все судебные издержки должен нести владелец. Но даже если суд и постановит, что владелец прав, что жильцы не платят и должны покинуть дом, то это совсем не означает, что жильцы выселятся. Иногда проходят годы, пока квартира может быть освобождена от неплательщиков. В Германии даже сформировался определенный слой общества, так называемые Mietnomaden, который живут годами с съемных квартирах, не платя ни копейки арендной платы. После выселения они просто снимают новую квартиру. Многие адвокаты советуют своим клиентам заплатить пару тысяч Евро неплательщикам, если квартира или дом могут таким образом освободиться!

Мнение RUSMONEY.DE: Если покупаете дом или квартиру для себя – убедитесь, что жилье не сдано в аренду и в нем никто не проживает. При покупке недвижимости, как вложение денег, будьте готовы ко всему…

Немцы очень любят порядок, причем во всем, особенно, если это касается налогов. После отмены банковской тайны, когда финансовые государственные учреждения могут ознакомиться с банковскими данными граждан, настала очередь модернизации налогового ведомства.

С 1-го июля каждый житель Германии (от новорожденных до стариков) получит (Steuer-Identifikationsnummer), на основании которого можно будет нажатием кнопки получить всю информацию о релевантных для налоговой доходах каждого гражданина. Первоначально планируется, что к таким данным будут относиться:

Фамилия, Адрес, Титул, пол, год и место рождения, а также информация о налоговом ведомстве. Лишь через 20 лет после смерти, эти данные могут быть уничтожены.

Steuer-Identifikationsnummer заменит существовавший ранее налоговый номер, который изменялся при переезде из одного в региона Германии в другой.

По словам чиновников, новый номер должен облегчить налогоплательщикам сдачу налоговых отчетов, а также коммуникацию с соответствующими финансовыми учреждениями. Правозащитники опасаются в свою очередь, что централизация финансовых данных граждан приведет к тотальному надзору над доходами. В результате чего, налоговое ведомство (Finanzamt) сможет легко получить информацию о неуплаченных налогах. Кроме того, другие учреждения (Bafög-ведомство по поддержке обучения, Wohngeldstelle-доплата за квартиру для малоимущих граждан) смогут получать всю интересующую информацию о получателях помощи.

Big Brother становится реальностью: с помощью мобильного телефона известно местонахождение, по выпискам из кредитной карты можно узнать о социальном статусе и пристрастиях, сохраненная на сервере провайдера электронная почта о личных и деловых контактах, записанные телефонные разговоры о бытовых контактах, больничная карта о всех болезнях и визитах к врачу…

Welcome to Big Brother!

У компании Nord Stream, строящей газопровод по дну Балтийского моря, есть свой сайт: www.nord-stream.ru. Просто интересно почитать.

31 мая немецкий биржевой оператор Deutsche Boerse AG открыл свое московское представительство. По мнению аналитиков и портала http://www.ibk.ru, немецкий оператор составит серьезную конкуренцию российским площадкам и Лондонской фондовой бирже в борьбе за российских эмитентов.Следует отметить, что в настоящее время Российские компании предпочитают проводить IPO в Лондоне. Deutsche Boerse AG обещает более выгодные условия размещения. В тоже время, расходы на поддержку, аренду/покупку недвижимости и прочие услуги в Германии значительно меньше.

Взято с сайта: http://www.m-2.ru/themes/default/article.asp?folder=1891&matID=735

“Дома дореволюционной постройки. Эти здания, высотой от 2 до 6 этажей, расположены внутри Садового кольца, а также частично в пределах Камер-Коллежского вала (”валовые” улицы). Их отличительная черта - большие размеры всего: толщина стен до метра, высота потолков - до 4,5-5 м, количество комнат - минимум три, а бывает и по 12.

В середине 90-х годов такие дома были подлинным “золотым дном”: риэлтор, которому посчастливилось заниматься разъездом коммуналки на Старом Арбате, на одной сделке сам зарабатывал на квартиру. Сейчас все иначе - стоимость метра в подобных домах составляет максимум $600.”

“”Сталинские” дома в последние годы также заметно сбавили в цене. Только в самых лучших районах “сталинка” по стоимости может сравниться с современным жильем улучшенного качества ($1000 за 1 кв. м), в большинстве остальных мест - никак не выше $500-700. ”

На дворе был год 2001. Сегодняшние цены не обсуждаются.

Мы сегодня произвели одно небольшое аналитическое исследование, цель которого была попытаться выяснить, куда вкладывают соотечественники свои заработанные капиталы.

Наша гипотеза была следующей: чем больше определенный вид инвестирования ищут на «Яндексе», тем вероятнее всего, что деньги как раз и вкладываются в подобные активы. Нами были получены следующие результаты:

Полученные результаты весьма красноречиво отражают нынешнюю действительность. Покупка недвижимости, в частности, квартиры - наиболее злободневная проблема. Инвестиции в экзотические компании в средней Азии частных вкладчиков не интересуют. Значительно больший интерес к Сбербанку, благодаря массированной рекламной компании.

Акционерный бум еще только начинается. Основными игроками по-прежнему остаются крупные инвестиционные компании или богатые частные инвесторы.

Золотое правило успешных биржевых игроков гласит: покупайте сегодня то, о чем никто не говорит или все полагают, что в данной инвестиции абсолютно нет никаких перспектив. И если цены на квартиры в Москве продолжают расти и все убеждают друг-друга, что так будет продолжаться бесконечно, следует немного задуматься и почитать про кризис с недвижимостью в США…

Европейский Центробанк поднял учетную ставку на 0,25 процентных пункта - до 3,75%.

Peer Steinbrück вводит новый налог. С 2009 все доходы с капитала, включая дивиденды, доходы по процентам и от изменения курса, котирующихся на биржах ценных бумаг, облагаются анонимно налогом 26,4% (25% плюс доплата на объединение Германии). Для верующих, сумма увеличивается за счет церковного налога до 29%.
Напомним, что ранее налог на доходы от изменения курса не взимался, если ценные бумаги были куплены частным вкладчиком более года назад, а налоги рассчитывались по прогрессивной ставке личного подоходного налога.
Правительство еще не приняло окончательного решения, но, судя по всему, доходы от изменения курса не будут облагаться налогами, если ценные бумаги были куплены до 1-го января 2009 года (обсуждается также дата 1-го января 2008 года). Это означает, что, по возможности, следует инвестировать все свободные средства в акции и фонды, чтобы избежать дополнительного налогообложения.
Для тех, кому инвестиции в акции представляются слишком рискованными, имеет смысл приобрести различные сертификаты (например, Deep Discount Rolling), которые позволяют получить более высокую доходность и по существующему законодательству не облагаются налогами. После 2009 года практически не останется легальных возможностей не платить налоги с капитала в Германии. Пока не планируется облагать налоги по доходам, полученным от инвестиций в судостроение (Tonnagensteuer), а также при покупке иностранной недвижимости, если с данной страной есть соответствующее соглашение в договоре об избежании двойного налогообложения. Для частных вкладчиков в данном случае наиболее предпочтительным является покупка долей в открытых или закрытых инвестиционных фондах.

Австрийский банк Austria Creditanstalt, входящий в итальянскую банковскую группу Unicredit, может стать обладателем российской инвесткомпании Атон. Стоимость Атона оценивается в $300-500 млн. По сообщению Рейтера, стороны уже договорились обо всех условиях сделки.

Немецкое правительство старается всеми силами противостоять глобальному потеплению климата и снижению энергетической зависимости от горючих ископаемых. С 1-го января 2007 года правительство совместно с Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) предлагают еще более льготные программы по энергетической модернизации зданий. Собственники, которые снижают энергопотребление домов за счет замены отопления, окон или утепления фасадов, получают еще более дешевые кредиты и субсидии.
В двух словах условия получения льгот можно охарактеризовать следующим образом: чем меньше энергии потребляет здание, тем больше денег возвращает государство.
Владельцы квартир получают субсидию в размере 10% от суммы инвестиций (максимально 5.000 Евро за квартиру). В случае, если потребление энергии зданий составляет менее 30% от требований к потреблению энергии новыми зданиями (Neubauniveau, постановление о теплоизоляции, путь к энергосберегающему дому), то сумма субсидий возрастает до 17.5% (максимально 8.750 Евро за квартиру).
Владельцам многоквартирных домов, правительство предлагает различные кредитные программы (стоимость кредита 2.5%-4.63%). Максимальная сумма за квартиру составляет 50.000 Евро. Кроме того, при достижении определенных требований к потреблению энергии, возможно получение субсидий (от 5% до 12.5%).
По мнению правительства, новая СО2 программа позволяет получить двойной доход: охрана окружающей среды и стимулирование конъюнктуры. В бюджете до 2009 года запланировано 5.6 миллиардов Евро на энергетическую модернизацию зданий.
Мнение RUSMONEY.DE: Стоит только поаплодировать задумке правительства. В Германии нет собственных запасов нефти и газа, а по статистике 79% энергии, расходуемой в быту, идет на отопление помещений. Поэтому, экономия энергии в ЖКХ является одной из приоритетных задач немецкого правительства. Предложенное решение очень элегантно, особенно, при предоставлении субсидий, т.к. ставка НДС составляет с нового года 19%.