Открытые фонды недвижимости (offene Immobilienfonds) позволяют инвесторам напрямую вкладывать деньги (в том числе небольшие суммы) в крупные объекты недвижимости, получая доход от сдачи в аренду и продажи собственности фонда. Как правило, к объектам недвижимости относятся торговые центры, офисные здания, крупные пакеты жилой недвижимости, гостиницы и.т.д. Наряду с построенными объектами, некоторые фонды участвуют также в строительстве новых объектов недвижимости, надеясь таким образом получить более высокую доходность (Projektentwicklung versus Bestandobjekte). Для снижения рисков и диверсификации вложений, фонды недвижимости вкладывают средства в различные объекты не только в Германии, но и других странах, если это позволяют инвестиционные условия фонда. Законодательством предписано, что открытые фонды недвижимости должны иметь в своем имуществе не менее 10 различных объектов, а доля каждого объекта в фонде не может превышать 15% имущества фонда. В 2006 году на рынке Германии был представлен 31 открытый фонд недвижимости. На конец 2016 года на рынке Германии осталось 25 открытых фондов недвижимости с общим объемом инвестиций более 80 миллиардов Евро. 5 фондов находились в процессе ликвидации [Источник: BVI]

Расчет стоимости пая открытого фонда недвижимости

Паи открытых фондов недвижимости можно ежедневно купить или продать [более подробно о продаже паев см. ниже]. При покупке через инвестиционную компанию фонда взымается комиссия (Ausgabeaufschlag), составляющая 5%.

Для обеспечения ликвидности открытые фонды недвижимости должны не менее 5%, но не более 49% от имущества фонда инвестировать в высоколиквидные инструменты денежного рынка, позволяющие быстро превратить ценные бумаги в денежные средства. Если ликвидность фонда составляет менее 5%, то фонд вынужден прекратить прием паев и изыскать возможность повысить ликвидность, например, путем продажи объектов недвижимости.

Оценка стоимости пая осуществляется по следующему алгоритму:

  • Ежегодно или в случае необходимости экспертами (Gutachter) производится переоценка стоимости недвижимости (Verkehrwertermittlung)
  • К полученной сумме из оценки недвижимости прибавляются денежные средства на счету или вкладах, относящиеся к собственности фонда
  • Из полученной суммы вычитаются все обязательства фонда, а также запланированные расходы (Rückstellungen)
  • Результат делится на число паев в обращении

Стоимость пая регулярно (ежедневно) публикуется на сайте управляющей компании.

Доходы открытых фондов недвижимости

Доходы открытых фондов недвижимости состоят из следующих компонент:

  • Доходы от аренды объектов недвижимости за вычетом расходов по управлению, обслуживанию и ремонта. Если на объекты недвижимости были взяты ипотечные кредиты, то вычитаются расходы по обслуживанию кредитов. Вознаграждение управляющей компании открытого фонда недвижимости (TER Immobilienfonds) составляет 0,7%-1,1%.
  • Доходы от переоценки недвижимости экспертами
  • Доходы от продажи объектов недвижимости по цене выше балансовой

Ежегодно управляющая компания рассчитывает полученный доход, учитывая расходы на управление. Следует отметить, что доходы от переоценки недвижимости только влияют на стоимость пая. При доходах от продажи объектов высчитывается разница цены выше балансовой. В зависимости от вида фонда полученный доход выплачивается вкладчикам (Ausschüttende Fonds) или реинвестируется (Thesaurierende Fonds).


Доходность и риски

До 2006 года инвестиции в открытые фонды недвижимости считались очень надежным видом вложения денег (класс 1 в классификации рисков) и приравнивались к фондам денежного рынка. Доходность была положительной, выше уровня инфляции и составляла примерно 5% годовых при ежедневной доступности вклада.

Первый тревожный сигнал появился в 2005 году, когда фонд Grundbesitz Invest приостановил прием и возврат вкладов, заморозив тем самым один из крупнейших фондов недвижимости. Это произошло 13-го декабря 2015 года в связи со слухами о переоценке активов фонда. Уже 3-го марта 2006 года фонд смог начать возвращать деньги вкладчикам, обесценив активы фонда на 2,4%. Активы фонда были заморожены всего несколько месяцев, но это событие стало отсчетом новый эры. Оказывается, открытые фонды недвижимости не являются ликвидными продуктами вложения средств и могут приносить убытки.

После банкротства Lehmann Brothers в 2008 году многие фонды были вынуждены приостановить возврат вкладов. Этому предшествовало закрытие крупных позиций институциональными инвесторами, обладающих информацией о проблемах с ликвидностью фондов. Два года спустя менеджеры признали, что открытие фондов приведет к дальнейшему оттоку ликвидности и не решит накопившихся проблем. Для 15 фондов был инициирован процесс ликвидации. Для вкладчиков это означало большие убытки. Например, фонды Morgan Stanley P2 Value или TMW Weltfonds потеряли более 50% стоимость в связи с распродажей активов. Выяснилось также, что оценки экспертов по стоимости объектов недвижимости не всегда соответствовали реальности и продать объекты за оцененные средства оказалось проблематично. После этого многие открытые фонды недвижимости начали переоценку активов, постепенно выравнивая завышенные оценки. Для замороженных фондов это означало продажу активов ниже балансовой стоимости.

Продажа через биржу замороженных фондов была возможна даже после закрытия фондов, но цена на бирже была намного меньше, чем официальная цена, установленная инвестиционной компанией. В процессе распродажи активов биржевая и официальная цена постепенно выравнивались.

Спустя менее 10 лет, на начало 2017 года многие фонды вынуждены прекратить выдачу новых паев, т.к. не знают, что делать с накопившейся ликвидностью, которая вплотную приближается к допустимой отметке в 49%. Доходность многих открытых фондов недвижимости составляет 2%-3%. Менеджеры вынуждены инвестировать полученные средства в объекты недвижимости для увеличения доходности и снижения ликвидности. Не всегда на рынке достаточно объектов с адекватной стоимостью и результирующей доходностью. В случае нового кризиса ликвидности или доверия, вкладчики могут вновь начать забирать средства из открытых фондов недвижимости, что может привести к новому кризису, т.к. сама конструкция таких фондов с момента первого кризиса не изменилась, гарантируется высокая ликвидность продукта, состоящего из неликвидных компонент. С момента кризиса в открытых фондах недвижимости были сделаны следующие изменения, регулирующие возврат средств инвесторам:

  • Минимальный срок владения: купив доля в открытом фонде недвижимости, инвестор имеет право вернуть вложенные деньги, продав пай инвестиционной компании, только через какое-то время (например, 24 месяца). Продажа пая на бирже возможна в любое время
  • Срок возврата: инвестиционные компании могут потребовать заранее информировать о предстоящей продаже пая, устанавливая сроки по возврату денежных средств. В частности, условием может быть необходимость информирования управляющей компании за год до продажи пая
  • Даты приема паев: открытые фонды недвижимости могут содержать условия, когда и при каких обстоятельствах возможен возврат паев, а также задавать определенные даты, когда такой возврат возможен

Для вкладчиков, владевших паями открытых фондов недвижимости до 2013 года, существуют исключения и более выгодные условия по срокам возврата паев.

Где и как купить паи открытых фондов недвижимости

Для покупки паев открытых фондов недвижимости действуют те же условия, что и для паев всех других инвестиционных фондов. Возможные варианты покупки описаны здесь.