18 января 1871 года был создан Второй рейх. Вильгельм I принял титул императора (кайзера), а О́тто Эдуа́рд Леопо́льд фон Би́смарк-Шёнхаузен стал первым канцлером. Отреставрированные и модернизированные дома и виллы, построенные в период c 1870 по 1910 год, считаются самым престижным жильем в Германии. В немецком языке существует даже специальный термин – Altbau (жилье, построенное традиционным способом). В Германии к Altbau относят здания и строения, построенные до второй мировой войны. Однако, качество жилья, построенного до 1910/1920 года, значительно отличается от домов и зданий, возведенных в 20-х и 30-х годах. Здания, построенные в начале века, характеризуются высокими потолками, толстыми стенами, продуманным расположением. В 20-х и 30-х годах основное внимание делалось на экономию. Еще хуже качество зданий, построенных в послевоенный период. К таким домам следует относиться особенно осмотрительно. Виллы, построенные в 60-х – 90-х годах прошлого века, встречаются на рынке достаточно редко. Этот период характеризовался постройкой массового жилья по послевоенным критериям: низкие потолки, небольшой земельный участок. Также на сайтах объявлений можно встретить новые дома, построенные после 2000-го года. Для таких предложений также существует свой термин Neubau; такие дома характеризуются современные материалами, качеством отделки, а также соблюдением требований по теплосбережению. Недостатком таких предложение является расположение. Если старинные виллы начала века расположены на участках с развитой инфраструктурой и сложившейся застройкой, то современные виллы часто можно встретить на новых проектах, где должно пройти примерно 20 лет, пока вырастут деревья и сложится инфраструктура. Иногда можно встретить точечные предложения по строительству на старинных участках после сноса старой постройки. Как правило, инвесторы, предлагающие такие виллы, пытаются максимизировать прибыль и стараются максимально использовать участок, повышая этажность или увеличивая плотность застройки. В любом случае, поиск виллы особенно в Берлине не так прост, как кажется на первый взгляд, хорошие предложения появляются нечасто и имеют соответствующую стоимость.

Районы вилл в Берлине

Виллы можно встретить во всех районах Берлина. Наиболее популярным и престижным считается Западный Берлин (например, Dahlem в Steglitz-Zehlendorf или Grunewald в Charlottenburg-Wilmersdorf ). Центр города (Miete), Шарлоттенбург (Charlottenburg) или Prenzlauer Berg больше представлены многоквартирными домами и отдельно стоящие виллы явление достаточно редкое, но даже и в этих районах можно иногда встретить очень любопытные предложения. Если престижный адрес не столь принципиален, то можно обратить внимание на Frohnau, Hermsdorf, Heiligensee или Marienfelde. Кроме того, если выбор Берлина не принципиален, то в поиск можно включить Потсдам (Potsdam) или Wandlitz.

Grunewald

Grunewald является наиболее известным районом вилл в Берлине. У канцлера Бисмарка в 1871 году возникла идея превратить Kurfürstendamm в престижный бульвар, граничащий с лесами и озерами. Для реализации этой идеи необходимы были средства, а в казне в тот период лишних денег не было. Решение было предложено Deutsche Bank: банкиры основали Kurfürstendamm AG. АО «Kurfürstendamm» обязалось расширить и частично застроить улицу Kurfürstendamm. В качестве вознаграждения банкиры получили право выкупа 234 гектаров земли под жилую застройку в лесу, граничащим с Kurfürstendamm. Не все чиновники и жители города поддерживали планы Бисмарка, т.к. строительство планировалось на территории леса. Kurfürstendamm AG изначально планировало сделать проект эксклюзивным. Наряду с удачным расположением, наличием развитой транспортной инфраструктуры (трамвай от Bahnhof Zoo до Kurfürstendamm), зажиточных людей привлекал ландшафт: лес и озера (включая искусственные) создавали определенную атмосферу. Кроме того, чтобы сохранить ландшафт и ощущение жизни в зеленом оазисе недалеко от центра было принято решение, что участки не могут быть меньше 1.200 м2, разрешалась только жилая застройка, дома не могли примыкать друг к другу на расстояние менее 8 метров, от строения до улицы должно было быть не менее 4 метра сада, а максимальное число этажей ограничивалось тремя. Так как планированием занимались люди в то время обеспеченные и приближенные к власти, то Grunewald был присвоен статус самостоятельной общины с низкими налоговыми отчислениями, что позволяло финансировать покупку и строительство только за счет экономии на налогах. При планировании также были учтены требования по доступности школ и других образовательных учреждений.
Deutsche Bank очень хорошо заработал на этом проекте. Практически все участки были проданы за короткое время по цене выше рыночной. Покупателями были банкиры, юристы, крупные бизнесмены, выдающиеся ученые или артисты. Многие семьи общались между собой, а жизнь в Grünewald скорее напоминала деревенскую.
В послевоенный период на территории Grunewald в некоторых местах были построены многоквартирные дома и кондоминиумы. Крупные участки были разделены, а застройка уплотнена.
Grunewald по-прежнему остается одним из самых престижных районов Берлина. Bodenrichtwerte und Grundstückspreise (оценочная стоимость земли) почти удвоилась в период с 2013 по 2017 год и составляет 1.000-2.000 Евро за м2. Недвижимость предлагается по цене 6.500 EUR – 11.000 EUR / m2.

Dahlem

По престижности Dahlem располагается на втором месте и находится в районе Steglitz-Zehlendorf. На территории Dahlem расположены научные учреждения, например, Freie Universität Berlin, Deutsches Archäologisches Institut, Deutsche Universität für Weiterbildung, Konrad-Zuse-Zentrum für Informationstechnik Berlin, а также несколько музеев. Многие профессора и доценты стараются найти жилье неподалеку. Кроме того, в Dahlem живут послы и сотрудники посольств многих стран, включая США, Данию, Канаду, Австралию или Тайланд.

Schmargendorf /Charlottenburg-Wilmersdorf/Westend

Westend был построен по английскому образцу (London-Westend) и изначально планировался под жилую застройку в премиум-сегменте (Villenkolonie). Многие виллы сохранились и до сегодняшнего дня (например, застройка между Reichsstraße и Spandauer Damm). Район не является чисто жилым, в нем расположен Olympiastadion, на котором проходят спортивные соревнования и концерты.


Служебная вилла Федерального президента ФРГ, расположенная в районе Dahlem на границе с Schmargendorf


Средняя стоимость участков (€/m²) в Grunewald/Dahlem (sehr gute/gute Wohnlage) в период с 1990 по 2017 год

Средняя цена на дома (Einfamilienhäuser) в Grunewald/Dahlem за последние 10 лет

Lichterfelde-West

В Lichterfelde-West была в 1860 году опробована застройка виллами по английскому образцу. В настоящее время многие дома были перестроены в многоквартирные, состоящие из 4-8 квартир. В отличие от Grunewald в Lichterfelde-West присутствует и застройка многоквартирными домами (Mehrfamilienhäuse), а также обычными домами на одну семью (Einfamilienhaus).

Schlachtensee/Nikolassee/Wannsee

Наиболее престижны участки, выходящие на озеро с собственным причалом для лодки. Такие объявления встречаются, но очень редко и предложения очень дорогие. Чаще всего, участки в этих районах не покупаются, а наследуются.
Возле Nikolassee слышен автобан, что снижает качество участков.

Стоимость земельных участков под жилую застройку в Берлине

За последние 10 лет цены на участки и виллы в Берлине и окрестностях выросли в 2-5 раз.

Данные сформированы на основе Gutachterausschuss für Grundstückwerte in Berlin (GAA). Стоимость участков под жилую застройку малоквартирными домами в Берлине в 2017 году (премиум и бизнес-класс):

Район Берлина Цена €/m² в 2016 году Цена €/m² в 2017 году
Очень хорошее расположение
Westend, Dahlem Nord, Grunewald, Schmargendorf 780-1.800 860-2.100
Хорошее расположение
Mitte 1.700 2.000
Friedrichshain-Kreuzberg
Pankow 260-500 310-560
Charlottenburg-Wilmersdorf 500-860 600-1.100
Spandau 370-380 450-460
Tempelhof-Schöneberg 650 850
Neukölln
Treptow-Köpenick 200-260 260-340
Marzahn-Hellersdorf
Lichtenberg 300 360
Reinickendorf 200-310 240-410

Стоимость m² в жилых домах на 1-2 семьи в 2017 году

Данные сформированы на основе Gutachterausschuss für Grundstückwerte in Berlin (GAA):

Район Берлина Диапазон цен €/m² Средняя цена €/m²
Weißensee 1.389-3.843 2.537
Pankow 1.937-3.439 2.663
Charlottenburg 2.500-6.362 4.319
Wilmersdorf 3.135-7.622 5.288
Grunewald 4.456-10.650 7.074
Spanda 1.301-3.484 2.413
Steglitz 2.523-4.250 3.377
Zehlendorf 2.383-6.444 4.246
Dahlem 4.391-9.304 6.509
Tempelhof 1.743-3.793 2.797
Neukölln 1.716-4.043 2.881
Treptow 413-3.278 1.826
Köpenick 1.544-3.552 2.784
Marzahn 1.678-3.489 2.522
Hellersdorf 1.701-3.299 2.450
Lichtenberg 1.805-4.223 2.890
Hohenschönhausen 1.285-3.491 2.427
Reinickendorf 1.893-4.107 2.934

Аренда вилл и квартир в Берлине

Аренда в Grunewald и Dahlem традиционно высокая и значительно выше Mietspiegel при заключении новых договоров. Ниже приведены ориентировочные цены на жилье в зависимости от года постройки:

  • Новостройки, первое заселение (Neubau, Erstbezug) – 17 €/m²
  • Новостройки после 2000 года (Neubau)– 17 €/m²
  • Отреставрированное дореволюционное жилье (sanierter Altbau ) – 17 €/m²
  • Послевоенное жилье (1949-1989) – 10 €/m²

В близлежащих районах аренда несколько дешевле. Исключение составляют дома, являющиеся историческим наследием или представляющие культурную ценность, а также расположенные в непосредственной близости от воды.

Где искать предложения?

Практически все предложения доступны на крупных немецких порталах по недвижимости или у маклеров, ориентирующихся на сегмент премиум-класса, например: