Вложение денег в недвижимость считается одной самых надежных инвестиций. Многие полагают, что купленные «кирпичи» будут со временем только дорожать. Кроме того, в случае необходимости купленную недвижимость всегда можно сдать в аренду и получать доход.
В Германии существуют следующие способы инвестиций в недвижимость:

При покупке недвижимости для собственных нужд действуют несколько другие законы, в которых существенную роль играет уровень комфорта и психологические факторы. Про сравнение покупки с арендой жилой недвижимости можно прочитать здесь.

Прямые инвестиции

Под прямыми инвестициями понимается непосредственная покупка квартиры, участка, доходного дома, офисного здания на частное лицо или созданную компанию. Согласно исследования DIW общая стоимость жилой недвижимости в Германии составляет 4,83 триллиона Евро. 3,75 триллиона Евро относится к квартирам и домам в собственном пользовании. 1 триллион составляют инвестиции в недвижимость, сдаваемую в аренду.

Высокие сопутствующие расходы (Kaufnebenkosten)

При непосредственной покупке недвижимости возникают следующие расходы:

  • Нотариальные
  • Налог на приобретение недвижимости
  • Расходы на регистрацию собственности
  • Комиссия маклеру

Общая сумма таких расходов может составлять 10%-15% от стоимости покупки.

Расходы на содержание

Купленную квартиру или дом необходимо содержать, оплачивая коммунальные платежи (независимо от проживания), а также взносы на возможный ремонт общего имущества. Сумма коммунальных платежей может составлять от 1.5 Евро/м2 до 4 Евро/м2. Поэтому квартира, стоящая закрытой, будет приносить убытки

Рост цен на недвижимость

За последние десять лет цены недвижимость в крупных городах Германии, а также некоторых регионах значительно выросли. Bundesbank выражает озабоченность ростом цен, но пока считает, что ситуация находится под контролем и пузыря на рынке недвижимости нет. По расчетам экспертов цена на недвижимость в крупных городах завышены на 15%-30%. Рост цен связан в основном с низкими процентными ставками по кредитам. Существуют разнообразные сценарии изменения цен, но следует учитывать, что цены на недвижимость могут как расти, так и снижаться

Сдача в аренду

Сдача жилья в аренду в Германии не всегда является прибыльным бизнесом. Многие маклеры и продавцы утверждают, что квартирой или домом будет заниматься профессиональная управляющая компания, а владелец будет только получать доход. Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) (Немецкий институт изучения экономики)
провел исследование, в котором была изучена доходность инвестиций частных лиц в недвижимость. Средняя доходность до налогов составила 1,5%. 24.6%  частных владельцев недвижимости не получает никакого дохода, а для 8,5%  частных арендодателей владение недвижимостью приносит убытки. 20,7% владельцев недвижимости получают доход менее 2% годовых. В результате, доходы более половины владельцев недвижимости находятся ниже уровня инфляции.


Покупка паев открытых фондов недвижимости

Покупка паев в открытых фондах недвижимости позволяет инвестировать в широкий портфель объектов недвижимости. При этом входной порог составляет менее 50 Евро. При приобретении открытых фондов недвижимости не требуется уплачивать налог на покупку недвижимости и купленные паи можно продать на бирже или через инвестиционную компанию. В тоже время покупка паев в открытых фондах недвижимости связана с определенными рисками, а доходность в настоящее время составляет менее 3% годовых. Более подробно про открытые фонды недвижимости можно прочитать здесь.

Покупка паев закрытых фондов недвижимости

При покупке паев закрытых фондов недвижимости инвесторы участвуют в предприятии, косвенно или непосредственно владеющим объектами недвижимости. Бизнес-план такого предприятия готовится инициатором фонда и формально проверяется BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht). Инвестиции в закрытые фонды недвижимости следует рассматривать как долгосрочные, т.к. продажа приобретенных паев до ликвидации фонда в большинстве случаев составляет более 10 лет. Stiftung Warentest проводил исследование , в котором было доказано, что 57% закрытых инвестиционных фондов оказались убыточными для инвесторов.

Покупка акций компаний, инвестирующих в недвижимость и котирующихся на бирже

Многие полагают, что акции компаний, инвестирующих в недвижимость и котирующихся на бирже, являются наиболее рискованным видом инвестиций в недвижимость. В реальности, риски при инвестициях в компании, инвестирующие в недвижимость, сопоставимы с рисками инвестиций в открытые и закрытые инвестиционные фонды. Отличием является лишь то, что акции являются ликвидным инструментом, продажа которого возможна в любое время. Кроме того, компаниям, инвестирующим в акции, не требуется поддержка уровня ликвидности, а также необходимость продажи объектов в случае оттока капитала. С другой стороны, курсы акций таких компаний подвержены сильным колебаниям. Курс акций компаний может изменяться ежедневно на несколько процентов, что вовсе не характерно для курсов открытых фондов недвижимости.
Достоинством покупки акций компаний, инвестирующих в недвижимость является:

  • Отсутствие налога на покупку недвижимости или комиссии при покупке (как в открытых или закрытых фондах). При покупке на бирже платится лишь стандартная биржевая комиссия, составляющая в большинстве случаев менее 1% от инвестиции
  • Большинство компаний, инвестирующих в недвижимость, располагают диверсифицированными портфелями недвижимости, расположенными в разных регионах, что снижает риски
  • Крупные компании имеют совершенно другие возможности по проведению заимствований на рынках капитала, привлекая кредиты под условия, недоступные частным арендодателям
  • Инвестируя в акции компаний, средства косвенно вкладываются в объекты недвижимости, что позволяет защитить деньги от инфляции
  • Компании контролируются надзорными органами и регулярно предоставляют отчетность о своей деятельности

Крупнейшими игроками на рынке являются:

Инвестиции в акции фирм, инвестирующих в недвижимость, не лишены рисков. Во время кризиса 2008 года акции многих фирм потеряли более 50% стоимости. Некоторые фирмы разорились или были реструктурированы, что привело к потерям инвесторов.

Дивидендная доходность составляет в настоящее время порядка 3% годовых.