Оплата жилья одна из самых крупных статей расходов в немецких семьях. На аренду или выплату кредита тратится около 30% нетто-зарплаты (Источник: FAZ).

Период застоя и падения цен в Берлине продолжался с 2000 года по 2007 год, среднее падение цен составило тогда примерно 20%. Потом ситуация резко изменилась и цены пошли вверх, увеличившись в некоторых сегментах на 244% (Исследование ImmobilienScout24).

Подобная картина наблюдается во всех крупных городах. Цены растут более 10% в год уже на протяжении многих лет. Эксперты даже поговаривают о мыльном пузыре на рынке недвижимости (Spiegel).

Вдали от крупных городов цены растут не так быстро или даже падают. В результате, в официальной статистике фигурируют цифры роста 2%-5% в год и общий рост цен на недвижимость за десятилетний период на уровне 35% (VDP Index). Но это вовсе не значит, что цены на рынке изменились везде одинаково. Просто в некоторых регионах недвижимость подорожала на 70%, а в других снизилась на 35%. В экономически сильных регионах цены растут, и ощущается нехватка жилья. В экономически слабых регионах цены снижаются, и увеличивается объем не сданного жилого фонда. Существуют регионы в Восточной Германии, где не сдано до 30% жилого фонда. Купив недвижимость в таком регионе, вряд ли стоит рассчитывать на быстрый рост.

Поэтому самый главный вопрос при покупке недвижимости – это вопрос местоположения, расположения и перспектив. У маклеров есть даже пословица: Lage, Lage, Lage (месторасположение, месторасположение и еще раз месторасположение). Бывают даже случаи, что квартиры в одном и том же доме отличаются по цене в два раза и все из-за расположения квартир.

Далее следует сравнить цену аренды с ценой покупки. Если покупка недвижимости составляет более 20-25 годовых нетто-аренд, то считается, что цена завышена. Если меньше 10 годовых аренд, то цена считается привлекательной. Как правило, качественное, ликвидное жилье без потребностей в ремонте котируется значительно выше, чем неликвидное жилье, требующее ремонта и расположенное вдали от крупных городов. Отсюда и привлекательность цены. Как пример, если аренда составляет 10 Евро/м2 в месяц, а цена покупки 1.000 Евро, то мультипликатор аренда/покупка составляет 8 лет: 10 €/m2 * 12 месяцев = 120 €/год; 1.000 € / 120€/год= 8,33 года. На начало 2017 года квартиры в Берлине продаются с мультипликатором 25-30. Десять лет назад мультипликатор был 10-15.

Третьим важным критерием является прогноз по ценам на недвижимость, процентным ставкам, экономическому развитию, а также прогнозам по росту численности населения в выбранном регионе.


Достоинства покупки

  • жилье нужно всегда: недвижимость имеет практическое значение, в ней можно жить самому или сдавать в аренду
  • защита инвестиций: вложения в недвижимость защищены от инфляции. В отличие от золотых слитков или предметов антиквариата недвижимость невозможно украсть. В случае разрушения или повреждения страховая компания оплачивает услуги по ремонту и восстановлению
  • комфортность: в купленной недвижимости обычно больше места, чем в съемной. Можно сделать ремонт под свой вкус. Качество недвижимости, продаваемой в собственность, обычно выше, чем в сдаваемом жилье. Эмоциональная составляющая собственной квартиры, дома или сада играет далеко не последнюю роль
  • инвестиция на старость: выплаченную (да и не только выплаченную) недвижимость можно сдавать в аренду, жить самим или продать. При выходе на пенсию, когда доходы падают, а недвижимость уже выплачена, расходы значительно ниже, чем в случае съемного жилья
  • возможность долгосрочного планирования: при кредитовании в банке можно взять кредит сроком до 30 лет с гарантированными процентами, которые не будут повышаться в течение всего срока действия кредита (Zinsbindung)
  • финансовая поддержка: в случае необходимости под залог выплаченной недвижимости можно взять кредит под низкий процент
  • рост в цене: при хорошем расположении и сопутствующей конъюнктуре возможен рост стоимости в будущем

Недостатки покупки

  • невозвращаемые расходы: при покупке платится вознаграждение маклеру, нотариусу и налог на покупку. Сумма этих расходов может составлять более 15% от суммы сделки. Эти расходы не возмещаются и возникают вновь при новой продажe
  • длительная продажа: продажа недвижимости длится достаточно долго и сопряжена с финансовыми и временными затратами
  • дополнительные расходы: ответственность и затраты по ремонту ложатся полностью на собственников жилья. Также на затраты ложатся расходы управляющей компании, налоги, коммунальные платежи. При сдаче в аренду не все эти платежи можно переложить на жильцов
  • привязка к месту проживания: быстрый переезд невозможен, если возникли личные обстоятельства или проблемы с соседями.  Владельцу необходимо или продавать, или пытаться сдать в аренду
  • финансовые риски: кредит придется выплачивать при потере работы или трудоспособности, а также в случае развода. При отсутствии платежей банк может быть вправе выставить объект недвижимости на аукцион, где он будет продан по низкой цене
  • падение в цене: при неблагоприятном развитии событий цена на недвижимость может увеличиваться ниже уровня инфляции или даже падать. Со временем необходимы крупные инвестиции в ремонт и модернизацию
  • недостаточное распределение капитала: финансовые советники не рекомендуют вкладывать все деньги в одну инвестиционную корзину, а пропорционально разделять между акциями, облигациями и недвижимостью. При покупке дома или квартиры обычно все деньги тратятся на первый взнос и погашение кредита. В результате, риски распределены неравномерно

Достоинства аренды

  • мобильность: Всегда может отказаться от съемного жилья и переехать в другую страну или город. Быстро продать дом за вложенные деньги достаточно проблематично
  • отсутствие обязательств: если что-то сломалось, то необходимо позвонить владельцу и сообщить о неисправности или проблемах. Согласно немецким законам, владелец должен в самый короткий срок устранить возникшие недостатки. Законодательно ответственность за ремонт ограничивается лишь мелким ремонтом до 100 Евро. Исключение составляют ремонтные работы, вызванные по вине арендатора
  • свобода выбора: если произошли изменения в семье (развод или наоборот пополнение), то переезд на новую квартиру может занять не более 3-х месяцев. С собственной недвижимостью переезд может затянуться на годы. Тоже касается и при выявлении строительных недостатков, например, плесени. Переезд в съемном жилье проще, чем многолетний ремонт или санация
  • прирост капитала: Рынок недвижимости достаточно консервативен. Прирост капитала составляет примерно 5% в год. Вложив свободные деньги в более выгодные финансовые инструменты (акции или сертификаты), можно получить более высокую доходность
  • надежность: Согласно немецким законам, аренда приравнивается к собственности, т.е. у владельца должны быть очень существенные аргументы, чтобы разорвать контракт с жильцом
  • рост аренды ограничен: по законодательству аренду можно повышать раз в три года не более чем на 15%

Недостатки аренды

  • чужая собственность: собственник всегда может попытаться расторгнуть договор
  • выплата чужих кредитов: снимая квартиру и платя за аренду, арендатор как бы выплачивает чужие кредиты. За 20-30 лет проживания в съемном жилье выплачивается как минимум одна квартира
  • рост аренды: со временем арендная плата всегда растет. В редкий случаях она остается постоянной на протяжении более 10-20 лет
  • комфортность: нельзя сделать ремонт полностью под свой вкус
  • отсутствие права голоса при принятии решений: все решения по управлению недвижимостью принимает собственник, товарищество собственников или управляющая компания. Арендатор не имеет прямого влияния на принятие решений
  • финансовая нагрузка на пенсии: в пенсионном возрасте выплаты по аренде могут составлять существенную часть бюджета пенсионера

С финансовой точки зрения можно сделать расчет и сравнить, что выгоднее: арендовать или покупать. Примеры таких калькуляторов zinsen-berechnen.de или geldsparen.de.