Законодательство по сдаче и найму жилья в Германии регулируется гражданским кодексом §535-§577a (BGB – Das bürgerliche Gesetzbuch). Наряду с законами важную роль играют постановления судов, поясняющие толкование гражданского кодекса (Urteile aus dem Mietrecht).
Законодательство сложное, противоречивое и сформировано в интересах арендаторов.
Покупка или продажа дома/квартиры никак не влияют на права, проживающих там жильцов. Новый владелец обязан перенять существующий договор со всеми обязательствами по отношению к жильцам. Особенно, это касается сроков расторжения договора или возможностей повышения арендной платы.

Поиск квартиры

Поиск с помощью маклера

В Германии вознаграждение маклеру регулируется законодательно. Формально платит тот, кто заказывает (Bestellprinzip), но практически за услуги маклера платит арендодатель. Исключение составляют лишь случаи, когда маклер ищет квартиру в соответствии с пожеланиями арендатора, предлагая ему различные варианты и отслеживая появление новых предложений. Некоторые маклеры размещают объявления на несуществующие квартиры, чтобы привлечь заинтересованных арендаторов. Отправив запрос на такое предложение, приходит ответ, что квартира уже сдана, но маклер готов искать другие предложения, если будущий арендатор подпишет соответствующее соглашение. Согласно условиям размещения на ведущих порталах объявление должно быть сразу же деактивировано, если объект сдан или зарезервирован. Еще один вариант, когда два маклера договариваются между собой: один заключает договор с владельцем, а другой с потенциальным клиентом. В результате теоретически комиссия платится дважды: платит владелец и арендатор. Такой вариант незаконен.
Иногда маклеры требуют дополнительное вознаграждение за подготовку договора (einmalige Vertragsgebühr), оплату за посещение квартиры (Besichtigungspauschale) или возмещение затрат (Auslagenerstattung). Такие вознаграждения также в большинстве случаев незаконны. Даже заплатив, арендаторы могут в дальнейшем через суд вернуть выплаченное вознаграждение.
После введения Bestellprinzip обороты маклеров снизились как минимум на 20%, а вознаграждение составляет только 1 нетто-аренду (источник: Wikipedia).

Если будущий арендатор незнаком с городом или населенным пунктом, у него нет опыта заключения и анализа договоров, то работа через маклера может быть одним из самых эффективных способов поиска квартиры и заключения договора. Многие маклеры знакомы с владельцами жилья, управляющими компаниями и могут предложить квартиры, которые еще не появились в свободном предложении. По каким признакам можно найти хорошего маклера можно прочитать здесь.

Поиск в крупных государственных или частных управляющих компаниях

Крупные государственные или частные компании (например, VONOVIA) имеют собственные сайты, содержащие все текущие предложения. Зачастую такие предложения публикуются только на их сайтах. Кроме того, многие крупные компании предлагают зарегистрировать интерес к определенному виду жилья. Когда интересующая квартира освобождается, они информируют потенциального арендатора о новом предложении и предлагают даты посещения.

Самостоятельный поиск через порталы недвижимости

Ведущими порталами являются:


Поиск квартир на этих порталах бесплатный. Финансирование осуществляется за счет арендодателей.

Посещение квартиры (Besichtigungstermin)

Выбор подходящей квартиры может длиться очень долго. Если квартира понравилась, то во время посещения необходимо уточнить, какие документы нужны, чтобы стать претендентом на квартиру. К запрашиваемым документам относятся:

  • заполненная анкета
  • зарплата или доказательство дохода за последние 3 месяца
  • справка от предыдущего арендодателя
  • свидетельство из Schufa

В крупных компаниях принятие решения автоматизировано и при наличии нескольких претендентов решение принимается на основе четких критериев.
Во время посещения следует задать все интересующие вопросы:

  • есть ли подвал, парковка, разрешается ли пользоваться садом
  • размер коммунальных платежей и что входит в коммунальные платежи
  • скрытые недостатки, н-р, плесень
  • размер залога (залог не может превышать 3 нетто-аренды)
  • обязанности в доме, н-р, уборка лестницы
  • если у будущего арендатора есть домашние животные, то следует обговорить этот вопрос с арендодателем

Заключение договора на аренду

Перед подписанием рекомендуется подробно прочитать договор и в случае несогласия внести свои изменения. Следует отметить, что арендодатели неохотно идут на изменения в договоре. В связи с жестким государственным регулированием, в большинстве случаев используются стандартные договора. Для арендодателей рекомендуется использовать договора, подготовленные Haus und Grund, для арендаторов наиболее привлекательны договора от Mietverein. Формулировки, прописанные в договоре, могут являться недействительными (unwirksame Klauseln) и соответственно не выполняться арендатором. В тоже время есть формулировки, которые действительны, например, исключение права расторжения договора сроком до 4-х лет. Подписав такой договор, его формально нельзя расторгнуть.
Цена на аренду состоит из двух частей:

  • Kaltmiete (непосредственно аренда)
  • Betriebskosten (коммунальные платежи)

Размер коммунальных платежей является оценочным. Ежегодно делается перерасчет. Расходы на электроэнергию, телефон, интернет, как правило, в коммунальные платежи не входят. Перед заключением договора следует уточнить, что входит в коммунальные платежи, а какие расходы придется нести самостоятельно.
Размер арендной платы может не играть роли, если в данном регионе принят закон об ограничении максимальной аренды (Mietpreisbremse). Подписав договор с более высокой арендной платой, можно в судебном порядке снизить аренду до средней по району (Mietspiegel) + 10%. Решения судов в большинстве случаев занимают сторону арендаторов.
Если в регионе нет ограничения по максимальной аренде (Mietpreisbremse), а цена на квартиру значительно выше рыночной, то аренду также можно снизить в судебном порядке (Mietwucher). Mietwucher считается даже тот арендодатель, который сдает квартиру на 20% дороже, чем средняя цена по району.
Это не значит, что, подписывая договор, можно в дальнейшем рассчитывать на снижение аренды. Решения судов зачастую крайне противоречивы и, проиграв суд, можно остаться без квартиры и свидетельства арендодателя (Vermieterbescheinigung).

Расторжение договора (Kündigung)

Жильцы могут выселиться всегда в течение 3-х месяцев, написав заявление на расторжение договора (Kündigung). Исключение составляют договора, заключенные на определенный срок (Zeitmietvertrag). Подписав такой договор, арендатор и арендодатель не могут его расторгнуть до определенной даты за исключением досрочного расторжения по важной причине (fristlose Kündigung) (см. расторжение договора аренды со стороны жильцов).