Допустимое повышение без модернизации

Существует три вида повышения арендной платы:

  • Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (повышение к средней аренде по сегменту/Mietspiegel) §558 BGB: ежегодно или раз в два года во многих немецких городах и регионах выходят новые показатели аренды / Mietspiegel. На основании этих показателей можно повышать арендную плату, если с момента предыдущего повышения прошло более 15 месяцев, и новая аренда будет соответствовать рассчитанной в Mietspiegel. Максимальное повышение может быть 15%-20% в течение трех лет. Наряду с Mietspiegel для обоснования можно ссылаться на цену аренды не менее трех других квартир, если эти квартиры по своим показателям сходны с предлагаемым жильем
  • Indexmiete (индексная аренда): согласно §557b BGB стороны могут согласовать Indexmiete, которая привязана к корзине расходов всех частных домохозяйств Германии (инфляция). Ежегодно домовладелец может повышать аренду в соответствии с изменением индекса (инфляции)
  • Staffelmiete (ступенчатая аренда) §557a BGB: даты и величина повышения арендной платы прописаны в договоре. Даты повышения не должны быть чаще, чем один раз в год. После завершения всех повышений, повышение возможно лишь к средней аренде по сегменту

Повышение арендной платы в связи с модернизацией

Повышение арендной платы более чем на 15%-20% возможно в случаях, если владелец производит модернизацию дома или квартиры. Законодательство четко разделяет между ремонтом (§555a BGB Erhaltung der Mietsache) и модернизацией (§555b Modernisierung).
К ремонту относятся все расходы, необходимые для поддержания жилья в исправном состоянии, например, ремонт отопления, крыши или гидроизоляция подвала.
К модернизации относятся расходы:


  • позволяющие снизить потребление энергии (н-р, теплоизоляция) или воды (н-р, инсталляция приборов учета), а также вносящие вклад в охрану окружающей среды (н-р, перевод дома с печного отопления на газовое)
  • улучшающие качество квартиры (н-р, звукоизоляция, вентиляция, освещение, улучшение планировки)
  • улучшающие качество дома (н-р, установка лифта или переговорного устройства)
  • благоустройство мест общего пользования (н-р, детская игровая площадка, зеленые насаждения, парковка), если таких мест не было ранее. В противном случае речь идет о ремонте

Часть расходов, не являющихся ремонтом, можно зачесть в увеличение арендной платы. Арендную плату можно повысить не более чем на 11% от расходов на модернизацию (планируется снижение до 8%). Например, если расходы на модернизацию составили 1.000€, то максимальное повышение может составить: 1.000 х 11 : 100 : 12 = 9,17 €/месяц. Требования на повышение арендной платы в связи с модернизацией достаточно высокие. Необходимо заранее известить арендаторов о предстоящей модернизации, представить описание мероприятий, план работ и расходов, а также сообщить о планируемом повышении аренды. Жильцы могут возражать проведению (555d, абзац 2 BGB: например, по состоянию здоровья, в связи с учебой, экзаменами и.т.д.), блокировать доступ строителей в квартиры, затягивать ремонт, а также требовать снижение арендной платы на время проведения работ. Владелец квартиры не имеет права расторгнуть договор с жильцом несогласным с проведением модернизации или требовать возмещения ущерба, возникшего в связи с задержкой работ в связи с несогласием жильца на проведение модернизации.
Повышение арендной платы возможно только после полного завершения работ. Жильцы, несогласные с повышением, имеют право досрочно расторгнуть договор или подать в суд на неправомерность повышения арендной платы. Одним из аргументов против повышения аренды является обоснование, что арендатор будет платить за квартиру более 30% от его нетто-доходов. Успех в суде зачастую зависит от адвокатов сторон. Разные суды принимают различные решения в похожих случаях. Кроме того, повышение аренды по модернизации исключено, если в договоре обговорено автоматическое повышение арендной платы (Indexmiete, Staffelmiete), кроме случаев, когда модернизация должна быть осуществлена по требованию законодательства.