К коммунальным платежам (Nebenkosten) относятся расходы на участке, регулярно возникающие у собственника или наследного застройщика (Erbauberechtigter) (Источник: Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung – BetrKV). Такие расходы могут быть связаны с самим участком, а также с эксплуатацией зданий, прилегающих построек или других сооружений. Часть работ на участке или постройках может выполняться собственником. В таком случае он может потребовать возмещения расходов на сумму, если такие же услуги были бы сделаны специализированной фирмой без учета НДС.

Виды и особенности коммунальных платежей

Различают Nebenkosten – все платежи, возникающие на участке, и Betriebskosten – платежи, возмещаемые арендаторами. Собственники квартир возмещают всю сумму возникших платежей (Nebenkosten). Если квартира сдается, то часть расходов можно переложить на арендаторов.
Nebenkosten, которые не относятся к Betriebskosten и не возмещаются арендаторами (nicht umlegbare Nebenkosten):

  • Расходы за управление и надзор за участком или сооружениями, включая ведение бухгалтерии, годовые отчеты
  • Расходы на текущий и капитальный ремонт
  • Юридические и судебные расходы
  • Подготовка и составление экспертиз

К возмещаемым с арендаторов коммунальным платежам (Betriebskosten) относятся (umlegbare Nebenkosten):

  • налоги и отчисления на участок (Grundsteuer)
  • расходы по водоснабжению и водоотведению, включая приборы учета (Wasserversorgung- und Entwässerung)
  • расходы на центральное, этажное или индивидуальное отопление и горячее водоснабжение, включая расходы на источники тепловой энергии (газ, мазут, теплосети), техническое обслуживание оборудования, проверку исправности работы и соблюдения эмиссионных норм. Зачастую, если котел находится в квартире, договор на поставку газа заключает арендатор с выбранной им компанией (Heizungsanlage)
  • расходы на лифт и лифтовое хозяйство (Auszugskosten). Ремонт в расходы не входит
  • расходы на уборку улиц (Straßenreinigung)
  • расходы на вывоз мусора (Müllbeseitung)
  • расходы на уборку здания и дезинсекцию (Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung)
  • расходы на поддержание в порядке придомового участка (Gartenpflege)
  • расходы на освещение (Beleuchtung)
  • расходы на чистку и проверку дымохода (Schornsteinreinigung)
  • расходы на страхование здания, а также страхования ответственности за причинение вреда другим лицам (Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude)
  • расходы на завхоза (Hausmeister), при условии, что Hausmeister не занимается ремонтом или производимые ремонты выделены отдельно
  • расходы на антенное подключение кабельного или спутникового телевидения (Gemeinschaftsantenne)
  • прочие расходы (sonstige Betriebskosten).

Расходы подлежат возмещению арендаторами лишь в том случае, если такие расходы были оговорены в договоре на аренду, включая перечисление прочих расходов.


Величина коммунальных платежей

В начале 2017 года коммунальные платежи, подлежащие возмещению, составляли в среднем по Германии 2.5€ – 3.5€. Размер коммунальных платежей сильно отличается в зависимости от региона, дома и объема оказываемых услуг. Например, коммунальные платежи выше в домах с лифтом или бассейном в подвале.

Порядок расчета коммунальных платежей

По словам Mietverein – организации, поддерживающей арендаторов, 50% всех расчетов коммунальных платежей содержат ошибки или включают неправомерные требования к возмещению услуг, которые не должны возмещаться арендаторами. Жильцы имеют право потребовать от арендатора документы, на основе которых осуществлялся расчет коммунальных платежей, для проверки правильности и правомерности расчета.

Расчетный период

Расчетный период должен составлять 1 год за исключением случаев при смене арендатора в течение расчетного периода. Как правило, расчетный период совпадает с календарным годом.
Расчет должен быть представлен арендатору в течение 12 месяцев после завершения расчетного периода. Лишь в таком случае арендодатель может требовать с арендатора доплату за коммунальные платежи. Арендатор может требовать с арендодателя возмещение неправомерно рассчитанных коммунальных платежей. Жалоба за неправильный расчет должна быть подана в течение года после получения расчета коммунальных платежей.

Форма расчета

Как правило, коммунальные платежи рассчитываются для всего дома (Gesamtkosten), а потом уже распределяется по квартирам. В расчетах должен быть указан период расчета. Каждая услуга должна быть в отдельной строке.
Существуют разные ключи распределения (Verteilerschlüssel): по квадратным метрам, проживающим или числу квартир. Если расчет делается по квадратным метрам, то используется значение, указанное в договоре. В расчете коммунальных платежей должна быть указана конечная общая сумма коммунальных платежей, сделанная предоплата и сумма к возмещению/доплате.
Арендодатель должен возместить лишнюю предоплату в течение 30 дней после получения расчета коммунальных платежей жильцом. Аналогично и арендатор должен в течение 30 дней произвести доплату по коммунальным платежам, если предоплата оказалась меньше, чем конечная сумма.

Расчет по приборам учета

Расчет потребления тепла и воды должен быть сделан на основе потребления. Зачастую такой расчет делается специализированной компанией, являясь составной частью расчета коммунальных платежей. Если такой расчет не сделан или сделан некорректно, то арендатор имеет право снизить сумму платежа.

Коммунальные платежи при временном отсутствии

Если квартира не сдана или в квартире никто не проживает, то владелец квартиры все равно должен платить все коммунальные платежи.

Списание на налоги

Часть расходов по коммунальным платежам можно вернуть в виде налогового вычета, подавая декларацию. К декларируемым расходам относятся расходы на оплату услуг в квартире, доме или участке (возмещению подлежат только 20%). Обычно в расчетах указывается, какие позиции могут быть возмещены и сумма возмещения.