Во время арендных отношений передача квартиры осуществляется два раза: при заселении и выселении. При покупке или продаже квартиры или дома один раз, согласовывается с нотариусом и имеет свои особенности.
Передача арендной квартиры длится примерно 1-2 часа. Необходимо заранее договориться о дате и времени передачи. Передачу квартиры должны осуществлять официально уполномоченные лица (участники договорных отношений или третьи лица по доверенности).

Передача квартиры при заселении

При заселении квартира должна быть освобождена предыдущим арендатором. В квартире и подсобных помещениях не должно быть посторонних вещей. После передачи пользование квартирой полностью переходит арендатору. Арендодатель должен передать все ключи от квартиры арендатору. После передачи квартиры арендодатель не имеет права заходить в квартиру без согласия арендатора.

Протокол передачи

При передаче подписывается протокол передачи (Übergabeprotokoll). Пример простого протокола приема/передачи квартиры можно найти на сайте Immobilienscout24.
Следует заранее попросить арендодателя или маклера представить проект протокола, чтобы была возможность ознакомиться заранее со структурой и формулировками.

  • В протоколе необходимо указать дату и время передачи, номер квартиры (или расположение квартиры), число полученных ключей, а также подробно описать состояние квартиры или дома
  • Как правило, каждая комната описывается отдельно, включая описание состояния пола, стен, потолка, батарей, окон и.т.д. Если какие-то части квартиры имеют недостатки, повреждения или царапины, то все это должно быть внесено в протокол. Особое внимание следует уделить полу и плитке в ванной, кухне, предметам сантехники. Рекомендуется параллельно сделать фотография, подтверждающие внесенные в протокол недостатки
  • Если недостатки не были внесены в протокол, то арендодатель может теоретически потребовать устранения таких недостатков при выселении
  • Внимательно осмотрите стены и окна на наличие плесени. Если плесень была у предыдущих арендаторов, то арендодатель должен поставить арендатора об этом в известность
  • Если при передаче были выявлены недостатки, в протоколе должно быть письменно оговорено, когда арендодатель исправит эти недостатки. Наличие недостатков уполномочивает арендатора к снижению арендной платы. Исключения составляют недостатки в квартире, известные на момент подписания договора. Поставив потенциального арендатора в известность о таких недостатках до подписания договора, арендодатель может избежать требования по устранения или уменьшению арендной платы при их выявлении
  • В протокол передачи должны быть внесены показания счетчиков воды, тепла и электроэнергии
  • Все договоренности во время передачи должны быть зафиксированы в письменном виде

Скрытые недостатки можно сообщить арендодателю и к более позднему моменту времени. Условием является то, что недостаток существовал на момент передачи и не был вызван некорректными действиями арендатора.
При передаче следует удостовериться, что водоснабжение, водоотведение, отопление и электроснабжение работают без недостатков.


После заселения арендодатель должен в течение двух недель предоставить Meldebestätigung (подтверждение для регистрации).

Арендодатель должен представить сертификат об энергоэффективности здания во время передачи квартиры, если этого не было сделано во время подписания договора.

Арендатор должен самостоятельно заключить договор на электроснабжение, если другое не оговорено в договоре.

Передача квартиры при выселении

Квартира должна быть полностью готова к передаче. В ней не должно быть мебели и прочих предметов.  Квартира должна быть убрана и приведена в первоначальное состояние, например, все дополнительные конструкции в квартире должны быть демонтированы, замки приведены в начальное состояние и.т.д. Исключения возможно при письменной договоренности с арендодателем и будущим арендатором.

Косметический ремонт перед выселением

Обязанность по косметическому ремонту квартиры перед выселением регулируется договором. Многие формулировки по ремонту являются недействительными и, при наличии такого договора, косметический ремонт делать не требуется. Существуют договора, в которых формулировки косметического ремонта являются действительными. В таком случае может потребоваться покраска стен, труб, внутренних сторон дверей и окон, если этого требует состояние квартиры. Следует учесть, что независимо от договора, все дыры в стенках и плитке, сделанные арендатором, должны быть заделаны. Кроме того, если во время аренды стены были перекрашены, то арендодатель не имеет права потребовать вернуть первоначальный цвет, если новый цвет является светлым нейтральным тоном. Что понимается под «светлым нейтральным тоном», в законодательстве не прописано. Белый цвет принимается всегда как арендодателем, так и судом.

Недостатки, возникшие во время пользования квартирой в установленном порядке, устранять не требуется. Например, таким недостатком могут быть небольшие царапины от ботинок на ламинате в коридоре. Обычно у арендодателей и арендаторов существует полностью противоположное представление о таких недостатках, приводящее к судебным разбирательствам.

Снятие с учета

При выселении необходимо в протоколе зафиксировать показания всех счетчиков. На момент передачи квартиры уже должен быть расторгнуты договора на телефон и кабельное телевидение (при отсутствии общей антенной системы). После подписания договора надо известить электрическую компанию, сообщив новый адрес и показания счетчика, и, при индивидуальной системе отопления, сняться с учета в газовой компании.

С почтовых ящиков и двери необходимо снять все таблички с фамилией. Необходимо уведомить почту о выселении и сообщить новый адрес (Nachsendeauftrag).

Выплата залога

Выплата залога за квартиру и условия возвращения залога за квартиру описаны в «залог за квартиру».