Налог на покупку недвижимости (Grunderwerbsteuer) однократно взымается при покупке недвижимости на территории Германии и регулируется законом Grunderwerbsteuergesetzes (налоговый закон по покупке земли в Германии).

Под покупкой понимается:

  • заключение нотариального договора на приобретение недвижимого имущества
  • покупка на залоговом аукционе
  • проведение других сделок, в результате которых недвижимое имущество переходит и принимается покупателем, оплачивающим заранее оговоренную сумму

Налоговый орган (Finanzamt) получает от нотариуса или государственных органов данные о покупке и формирует Grunderwerbsteuerbescheid (решение о выплате налога на покупку). После получения рассчитанной суммы, налоговая инспекция выдает свидетельство об отсутствии налоговой задолженности (Unbedenklichkeitsbescheinigung). Без наличия такого свидетельства, нотариус не может дальше оформлять сделку и переписывать объект недвижимости в земельной книге.

К недвижимости с точки зрения закона о покупке недвижимости относятся:

  • непосредственно сами участки земли, приобретаемые в собственность или взятые в долгосрочную аренду (Erbbaurechte)
  • недвижимое имущество, расположенное на собственном или чужом участке
  • Sondernutzungsrechte в смысле § 15 WEG. Под Sondernutzungsrecht (право пользования) понимается занесенная в кадастровую книгу возможность одного из собственников участка пользоваться определенной частью общей собственности в индивидуальном порядке. Примером может служить парковка в подземном гараже, подвальные помещения или даже стена дома для размещения рекламы (Источник: Wikipedia)

Налог рассчитывается в зависимости от цены приобретения. Наряду со стоимостью покупки недвижимости, к налогооблагаемой базе относятся дополнительные расходы, связанные с покупкой. Например, измерение участка или оплата покупателем вознаграждения маклеру.
Величина налога зависит от федеральной земли, в которой расположен участок. Согласно Wikipedia на начало 2017 года действовали следующие ставки:

Федеральная земля Последнее изменение Налоговая ставка
Baden-Württemberg (Баден-Вюртемберг) 05.11.2011 5,0 %
Bayern (Бавария) 3,5 %
Berlin (Берлин) 01.01.2014 6,0 %
Brandenburg (Бранденбург) 01.07.2015 6,5 %
Bremen (Бремен) 01.01.2014 5,0 %
Hamburg (Гамбург) 01.01.2009 4,5 %
Hessen (Гессен) 01.08.2014 6,0 %
Mecklenburg-Vorpommern (Мекленбург-Передняя Померания) 01.07.2012 5,0 %
Niedersachsen (Нижняя Саксония) 01.01.2014 5,0 %
Nordrhein-Westfalen (Северный Рейн-Вестфалия) 01.01.2015 6,5 %
Rheinland-Pfalz (Рейнланд-Пфальц) 01.03.2012 5,0 %
Saarland (Саарланд) 01.01.2015 6,5 %
Sachsen (Саксония) 3,5 %
Sachsen-Anhalt (Саксония-Анхальт) 01.03.2012 5,0 %
Schleswig-Holstein (Шлезвиг-Гольштейн) 01.01.2014 6,5 %
Thüringen (Тюрингия) 01.01.2017 6,5 %

В 2015 году поступления в бюджет земель от налога на покупку недвижимости (Grunderwerbsteuer) составили 11,2 миллиарда Евро [Источник: Bundesfinanzministerium].


В каких случаях не взымается налог на покупку недвижимости

  • Стоимость недвижимости не превышает 2.500 Евро. Если стоимость недвижимости превышает 2.500 Евро, то налог взымается со всей суммы
  • Владельцы участка проводят разделение участка. Доля владения на результирующем участке должна соответствовать в денежном эквиваленте доле владения на неразделенном участке
  • В случае наследования или дарения. Налог на покупку недвижимости не взымается, но возможно налогообложение по закону о налогообложении наследования и дарения (Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG)). Налог также не взымается при выкупе долей наследства
  • Продажа объектов недвижимости супругу/супруге или сожителю/сожительнице (Lebenspartner), включая супругов и сожителей от прошлых браков в случае разделения имущества после развода
  • Продажа объектов недвижимости близким родственникам, например, продажа объекта родителями детям

Оптимизация налога на приобретение недвижимости

Покупка незастроенного участка

При покупке земли без заключенного договора на строительство объекта недвижимости, налог берется только со стоимости участка. Если в будущем на участке будет построено строение, то затраты на строительство не облагаются налогом на покупку недвижимости. Важно, чтобы между покупкой и строительством прошел определенный промежуток времени и у налоговой инспекции не было подозрений, что разделение покупки участка и подписание договора на строительство было сделано лишь с целью минимизации налога на приобретение недвижимости, т.е. не должны прослеживаться экономические связи между продавцом участка с архитектором или строительной компанией.

Если же участок покупается с подрядом на строительство (Grundstück mit Bauträgerbindung) или такой подряд заключается до внесения участка в кадастровую книгу, то налоговая инспекция (Finanzamt) рассчитывает налог не как на земельный участок, а как на участок с домом. В результате, величина налога насчитывается в 4-6 раз больше, чем налог без подряда на строительство.

Разделение движимого и недвижимого имущества

Налог на покупку недвижимости взымается только на недвижимое имущество, расположенное на участке. Все приспособления, машины, оборудование, а также обстановка дома не относятся к недвижимому имуществу. Если в договоре покупки отдельно выделить эти позиции, сделав предварительно их оценку, то можно снизить налогооблагаемую базу. Налоговая может проверить провомерность оценки движимого имущества.

Использование юридических лиц и правила 95%

Если при смене владельцев юридического лица, доля ни у одного из новых владельцев не превышает 95%, то налог на покупку недвижимости не взымается. При превышении барьера в 95%, налог взымается со всей суммы. Следует отметить, что налог на покупку недвижимости может быть рассчитан и в случае, если после покупки менее 95%, в течение последующих 5 лет осуществлялись дальнейшие приобретения долей общества, что привело к увеличению доли участия одного из владельцев более 95%. Подобная схема оптимизации налога на покупку известна и существует много деталей, которые следует учитывать (см. статью Rödl & Partner). Как правило, такие модели имеют смысл при покупке крупных пакетов недвижимости.