Zwangsversteigerung – процесс, в котором заимодавец, как правило банк, поручает суду произвести оценку недвижимости и продать ее на открытом аукционе. Это происходит лишь в том случае, если заемщик не рассчитывается по кредиту.
Еще одной разновидностью Zwangsversteigerung является продажа на аукционе недвижимого имущества с целью разделения прав владения, например, наследники не могут договориться о разделении имущества.
В среду в Германии вышла статистика о Zwangsversteigerung за первое полугодие 2006 года. Впервые за последние пять лет число аукционов снизилось на 1,6 % и составило чуть менее 50.000. Недвижимости было продано почти на 10 миллиардов Евро.
Одной из наиболее частых причин продажи недвижимости на аукционе является потеря работы, развод, изменение финансовых возможностей или непредвиденные финансовые расходы. Там, где для кого-то горе, для других появляются очень неплохие шансы дешево купить качественные объекты. Особенно это относится к Восточной Германии. Итак, как заполучить желаемый объект и на что необходимо обращать внимание.
В первую очередь надо определиться, где должен быть расположен желаемый объект. Начальную помощь может оказать портал www.zwangsversteigerung.de, где расписаны все суды и представлены практически все объекты, которые будут в ближайшее время проданы на аукционах. К сожалению, за подробную информацию об объектах на данном портале надо платить. Поэтому, самым простым вариантом является поход в суд, где вывешены все заседания (аукционы) планируемые в ближайшее время. Кроме того, там же в суде, можно получить рецензию на объект, сделанную независимым оценщиком. Стоит обратить внимание, что рецензия на объект могла быть сделана несколько лет назад, и состояние недвижимости с тех пор значительно ухудшилось.
Ознакомившись с рецензией на объект можно подъехать по указанному в рецензии адресу и уже на месте (снаружи) ознакомиться с объектом. Зачастую можно договориться с владельцами или временным управляющим, чтобы посетить объект изнутри.
Аукционы проходят в суде, и недвижимость достается тому, кто даст большую сумму. При этом действуют следующие правила: на первом аукционе заимодавец может признать сделку недействительной, если максимальная предложенная сумма составила менее 70% от стоимости объекта. На втором аукционе данная граница снижается до 50%, а на третьем аукционе не действуют уже никакие границы, т.е. объект можно купить хоть за 10 Евро.
Права владения и собственности переходят сразу после аукциона на того, кто дал большую сумму после согласия заимодавца. (Der Meistbietende wird erst nach Zustimmung des Gläubigers Eigentümer).
Следует обратить внимание, что для участия в аукционе заимодавцы требуют, как правило, залог, который составляет не менее 10% от оценочной стоимости недвижимости. Данная сумма не возвращается тому, кто делает максимальную ставку на аукционе и идет как первый взнос за оплату объекта. Остальную сумму необходимо внести 2-3 месячный срок.
Удачных покупок!