Законодательство Германии по аренде жилой недвижимости составлено в интересах арендаторов. В большинстве случаев жильцы могут выселиться в течение 3-х месяцев, написав заявление на расторжение договора (Kündigung). Однако существует ряд исключений, ограничивающих расторжение договора раньше оговоренного срока или же наоборот, позволяющих расторгнуть договор без соблюдения трех месячного срока.
Для арендодателей выселение жильцов возможно только при наличии веских причин, а расторжение договора без соблюдения законодательных норм может обернуться дорогостоящими судебными процессами и штрафами.
В этой статье речь идет о порядке и возможностях расторжения договора жилья как для жильцов (Mieter), так и владельцев (Vemieter).
Нормы законодательства
Виды договоров аренды
Договора на аренду в Германии бывают двух видов:
- бессрочный договор
- договор аренды на определенный срок
Бессрочный договор аренды
Срок расторжения бессрочного договора для арендатора составляет 3 месяца независимо от длительности договорных отношений. Заявление о расторжении необходимо направить в письменном виде до 3-го числа месяца, с которого начинается подсчет времени расторжения. Рекомендуется направить заявление таким образом, чтобы в спорном случае было доказательство, что арендодатель получил письмо.
В бессрочном договоре также может оговариваться срок, в течение которого расторжение невозможно. В таком случае, до указанной даты действуют правила, как в договоре аренды на определенный срок. После указанной даты действуют правила бессрочного договора. Срок не может составлять более 4-х лет.
Договор аренды на определенный срок
В договоре аренды на определенный срок оговаривается срок действия договора (максимально 4 года). Ни арендодатель, ни арендатор не могут расторгнуть договор раньше этого срока без наличия очень веских причин.
Расторжение договора арендатором (Mieter)
Расторжение договора жильцами возможно в 3-х месячный срок при наличии бесрочного договора или отстуствия оговорок о невозможности досрочного расторжения. Любые оговорки, превышающие 4 года, являются недействительными и могут не соблюдаться.
Kündigung
Заявление о расторжении договора подается арендодателю в письменной форме в сроки, оговоренные в договоре. Существует три различных вида Kündigung:
- Ordentliche Kündigung: Арендодатель уведомляется за три месяца об окончании действия договора
- Sonderkündigung: В некоторых случаях жильца имеют право расторгнуть договор при наступлении определенных обстоятельств. Например, возможность расторжения договора после капитального ремонта и значительного повышения арендной платы
- Fristlose Kündigung: Аренда жилья прекращается без соблюдения сроков ожидания в случае, если продолжение договора невозможно по веским причинам, например, проживание в квартире представляет угрозу для здоровья
Письмо о расторжении договра не имеет особой специальной формы, но должно содержать следующие данные:
- Личные данные для коммуникации
- Данные о жилье и заключенном договоре
- Дату расторжения договора
- Отзыв доверенности по снятию денег инкассо с момента расторжения договора
- Предложение по дате приема/передачи квартиры
- Просьбу подтверждения получения данного письма (Kündigungsbestätigung)
- Будущий адрес (если известен)
Для соблюдения всех формальностей лучше всего воспользоваться или готовой формой, предоставляемой адвокатами, или генератором заявления об отказе от жилья, например, от ImmobilienScout24. Письмо лучше всего отправлять с уведомлением или передать арендодателю лично при наличии свидетелей.
Возможность досрочного расторжения при самостоятельном поиске нового арендатора
Никто не застрахован от необходимости досрочного расторжения договора жилья. Причины могут быть различные и в некоторых случаях срок расторжения договора можно укоротить. Самым простым решением является получение согласия арендодателя на ранее расторжение, например, представив нового арендатора, готового перенять договорные отношения (Nachmieter). Следует отметить, что Арендодатель не обязан соглашаться на нового арендатора. Исключение составляют случаи, когда арендодатель не имеет права отказать в досрочном расторжении договора, при предоставлении нового арендатора (Nachmieter):
- арендатор вынужден переехать в связи со сменой работы
- изменение финансовой ситуации у арендатора, например, увольнение, требующее снижения расходов
- изменения в личной жизни, беременность или рождение ребенка
- необходимость в уходе или невозможность проживания без посторонней помощи
К исключениям не относятся случаи, если арендатор приобрел недвижимость или нашел более дешевую аренду.
В тоже время арендодатель может отклонить кандидатуру нового квартиросъемщика, если его финансовая состоятельность вызывает сомнения или у будущего арендатора есть домашние животные, для которых требуется разрешение арендодателя.
Арендодатель имеет право заключить с последующим арендатором арендный договор на новых условиях.
Особые случаи расторжения договора (Sonderkündigung)
Повышение арендной платы
Срок расторжения договора после получения требования о повышении арендной платы составляет 2 месяца.
Капитальный ремонт (Sanierung) квартиры или дома
При проведении капитального ремонта, арендатор имеет право расторгнуть договор в течение месяца.
Расторжение договора без соблюдения сроков ожидания (Fristlose Kündigung)
В некоторых случаях возможно расторжение договора аренды без соблюдения сроков ожидания. Следует отметить, что арендодатель может не согласиться с таким расторжением, что может привести к судебным разбирательствам по правомерности такого расторжения. Зачастую перед расторжением без соблюдения сроков (Außerordentliche fristlose Kündigung) необходимо предварительно прислать арендодателю предупреждение (Abmahnung). В некоторых случаях допускается расторжение без предварительного предупреждения.
Невозможность проживания в квартире
- Если арендатор не может пользоваться или попасть в квартиру в соответствии с договором. Примером может быть случай, если предыдущий арендатор не освободил квартиру в срок или затянувшиеся ремонтные работы. Кроме расторжения договора арендатор также может потребовать от арендодателя возмещение убытков из-за невозможности пользования жильем. К возмещаемым позициям относятся расходы на проживание, поиск нового жилья, хранение мебели, транспортные расходы и.т.д.
- Смена замка арендодателем без уведомления арендатора. Исключение составляют случаи, когда такая замена была произведена в вынужденном порядке и арендодатель не смог связаться с арендатором
- Если из-за строительных недостатков или в результате стихийных бедствий квартира или дом становятся непригодными для жизни. В таких случаях необходимо проинформировать арендодателя о недостатках. Информирование арендодателя не требуется, если заранее ясно, что арендодатель не в состоянии исправить недостаток в короткий срок, например, квартира стала непригодной для проживания после обрушения стены дома
Проживание негативно влияет на здоровье
Если в квартире или доме выявлены недостатки или субстанции, негативно влияющие на здоровье арендатора или представляющие опасность для жизни арендатора, то срока расторжения может не быть. Примером может служить аренда квартиры с плесенью человеком с заболеваниями дыхательной системы. Следует отметить, что в данном случае необходимы доказательства эксперта (Sachverständiger) и врача, что недостатки или субстанции действительно оказывают негативное влияние на здоровье.
Некорректное поведение арендодателя
Некорректное поведении арендодателя может быть связано с договорными отношениями:
- невозможность пользования квартирой в объеме, оговоренном в договоре
- умышленное завышение коммунальных платежей
- умышленное умалчивание недостатков в квартире
Также причиной могут быть и личные отношения:
- оскорбления и угрозы со стороны арендодателя, а также нанесение телесных повреждений
- нарушение права неприкосновенности жилища, например, наличие дополнительного ключа от квартиры у арендодателя и посещение квартиры арендодателем при отсутствии арендатора
- установление скрытых камер или приборов слежения
Расторжение договора арендодателем (Vermieter)
Арендатор просто так выселить жильцов не имеет права. Для освобождения занимаемой площади нужны основания и довольно веские. Если причина, по которой было отправлено письмо о расторжении договора, изменилась, то арендодатель обязан уведомоить об этом жильца. В некоторых случаях это может привести к новым срокам или отсутствию возможности к расторжению (например, владелец хотел использовать квартиру для собственных нужд и написал об этом письмо жильцу; через какое-то время другой жилец решил переехать и таким образом в доме освобождается квартира. Владелец должнен уведомить об этом первого жильца и воспользоваться освобождаемой квартирой, если она по своим характеристикам соответствует с планируемой).
Расторжение договора по инициативе владельца составляет:
- 3 месяца при аренде до 5-ти лет;
- 6 месяцев при аренде до 8-ми лет;
- 9 месяцев при аренде более 8-ми лет.
Расторжение договора со стороны арендодателя возможно в трех случаях:
Собственные нужды (Eigenbedarf)
Квартира или дом нужны владельцу или членам его семьи. К членам семьи относятся также дальние родственники: браться, сестры, родители жены или мужа, племянники или племянницы. Следует отметить, что если владелец уже снимает квартиру в том же городе или регионе, то при хороших адвокатах жильцов, выселение по этому пункту маловероятно. Кроме того, если многоквартирный дом (Mehrfamilienhaus) был преобразован в товарищество жильцов (Eigentumswohnungsanlage), то сроки по выселению жильцов при доказанных нуждах владельцев составляют от 3-х до 10-ти лет. В качестве разрешенных причин расторжения договора для собственных нужд можно отметить следующие:
- Необходимости во второй квартире в связи с работой. Например, квартира находится в другом городе и ежедневное возвращение в основную квартиру нецелесообразно по времени или в финансовом плане (Суд признает такое пожелание лишь в случае необходимости присутствовать во второй квартире не менее 8-10 дней в месяц)
- Переезд в другую квартиру по состоянию здоровья
- Необходимость места для регулярного посещения детей или внуков
- Необходимость дополнительной комнаты для детей
- Изменения в личной жизни владельца жилья, например, свадьба или смена работы
- Планируются изменения в семье, которые потребуют дополнительную площадь, рождение ребенка или помощь близким родственника, что также включает необходимость привлечения доп. персонала или создание доп. площади для занятия определенными видами деятельности
- Необходимость отдельного жилья для взрослых детей
- Необходимость проживания дополнительного персонала, например, Aupair-Mädchen, няня или Pflegepersonal. В данном случае применяется формулировка «berechtigte Interesse des Vermieters»
Экономическая целесообразность (wirtschaftliche Verwertung)
Сдача дома или квартиры в аренду приносит убытки, недвижимость срочно нуждается в капитальном ремонте или продажа дома невозможна без выселения жильцов. Следует отметить, что данный пункт все реже может быть использован на практике. Были случаи, что выселение последних жильцов (семья из 2-х человек) в 12-этажном доме подлежащим сносу было невозможно. Владелец нес многотысячные убытки (порядка 7.000 Евро в месяц) на обслуживание дома, получая аренду в размере 250 Евро в месяц. Суд занял сторону жильцов, посчитав, что выселение будет являться особенно тяжким испытанием для выселяемых пенсионеров
Нарушение договорных обязательств (Fristlose Kündigung)
Нарушение договорных обязательств может быть также применено в случае, если арендатор регулярно нарушает правила поведения в доме (Hausordnung). Кроме того, данный пункт зачастую применяется, если жильцы длительное время (более 3-х месяцев) не платят за квартиру. Следует отметить, что это отнюдь не позволяет сразу выдворить неплательщиков. В данном случае лишь существует возможность подать иск в суд, чтобы инициировать процесс выселения. В зависимости от земли и загрузки судов данный процесс может длиться длительный срок, причем все судебные издержки должен нести владелец. Но даже если суд и постановит, что владелец прав, что жильцы не платят и должны покинуть дом, то это совсем не означает, что жильцы выселятся. Иногда проходят годы, пока квартира может быть освобождена от неплательщиков. В Германии даже сформировался определенный слой общества, так называемые Mietnomaden, который живут годами на съемных квартирах, не платя ни копейки арендной платы. Реформа 2013 года немного улучшила права владельцев, но при сдаче жильцам, которые заранее не планируют платить, следует быть готовым к значительным убыткам и полному ремонту квартиры.
Закон и суды на стороне жильцов
Некоторые жильцы отказываются выселяться или требуют значительных сумм за подписание соглашения о завершении договора (Mietaufhebungsvereinbarung). В качестве причин указывают на особые обстоятельства (Härtergründe), к котором относятся:
- Возраст жильца
- Социальные возможности жильца
- Тяжелые болезни или личные обстоятельства
- Беременность
- Предстоящие экзамены
Суд может пойти на встречу жильцу, обосновавшему особые обстоятельства, даже в случае, если владелец жилья имеет все права на расторжение договора (например, пользование жильем для личных нужд).
В случае, если при расторжении договора были указаны неправильные данные или владелец жилья изначально планировал использование жилья для других целей и об этом стало известно предыдущему арендатору, то такой обман может привести к судебным разбирательствам и высоким штрафам и компенсациям бывшим жильцам. Следует также отметить, что вышеуказанные параграфы не действуют на жилье расположенное в квартире или доме арендодателя, если максимальное число квартир не превышает 2-х или в некоторых случаях 3-х.
Скажите пожалуйста, куда обращаться о проблемах с арендодателем! Ситуация такая : в вначале это года в январе, я заселился со своей девушкой и собаками в новую квартиру! При этом что арендатор сказал что деньги сразу можно не платить! Обустройтесь сперва, заселитесь, с арендной платой разберемся позже. И тут на третью неделю начались проблемы. Не сверлить, собаки мешают, собаки воняют. Вобщем вы не заплатили аренду, съезжайте. Все соседи вдруг стали нас выживать. По указанию арендодателя. 26 числа он приезжает с людьми с женой и врывается в квартиру, начинает руки распускать его жена и орать мол вон от сюда. Собак за шкирку, меня по шее. . После этого я вызвал полицию, все рассказал. В конце месяца я заплатил за аренду. И в следующем месяце я попал в тюрьму за штраф, остаток. Моя девушка остается одна с собаками. Тут еще длинная история. Он выключает свет воду батареи, месяц спустя воду холодную, затем замок меняет и в итоге пришол с мужиком и выгнал ее на улицу. Можно ещё рассказывать и рассказывать что он вытворял. Полиция даже не приехали.
Перед заселением в квартиру заключается договор аренды, в котором прописываются все условия. Законодательство Германии устроено таким образом, что права арендаторов имеют приоритет, и некоторые формулировки в договоре могут не иметь юридической силы, если договор аренды составлен без учета законодательных норм. В договор аренды вносятся все арендаторы, прописывается порядок внесения арендной платы, а также оговариваются правила по содержанию домашних животных. Для содержания собак требуется согласие владельца жилья, которое или включается в договор, или составляется отдельно. Кроме того, при заселении в кваритру составляется акт приемки-передачи квартиры, в котором подробно описывается состояние жилья в момент заселения (https://rusmoney.de/immobilien/article13129/peredacha-kvartiry.html). Типичный договор также включает порядок поведения в квартире или доме (Hausordnung, https://www.mieterbund.de/fileadmin/user_upload/hausordnung.pdf). В Германии принято согласовывать и подписывать вышеназванные документы в письменном виде. Обычной практикой является внесенение залога за квартиру (Kaution), который может составлять максимально 3 месячных арендных платы (без учета коммунальных, https://rusmoney.de/immobilien/article13072/zalog-za-kvartiru-kaution.html). Выселение арендатора из квартиры возможно только по решению суда (см. https://www.schuldnerberatung.de/zwangsraeumung/: арендодатель должен расторгнуть договор — Mietkündigung и подать в суд на выселение — Räumungsklage erheben). Вопросы смены замков и прав владельца на посещенеие квартиры описаны в статье https://rusmoney.de/immobilien/article13122/klyuchi-i-zamki-v-arendnom-zhile.html. Помощь может оказать Mietverein по месту жительства (https://www.berliner-mieterverein.de/wir-ueber-uns/deutscher-mieterbund.html) или обращение к адвокату, который специализируется на аренде недвижимости (Goolge — Anwalt Mietrecht).
Добрый день.Мне очень нужна консультация.Мы беженцы из Украины и попали в Германию.Наплыв людей был очень велик и мы 10 пожили у родственников.Они помогли найти нам квартиру.Хозяин заключил с нами договор аренды с 1 апреля.В сенябре он попосил освободитьиквартиру,так как хотел сдать своим знакомым работникам.Мы нашли жидье через социальную службу с 1 октября,как он просил.И в итоге Джоб центр перечислил ему случайно арендную плату за октябрь.Хозяин отказывается ее возвращать,мотивируя что у нас нет Кюндигунга.Поселил в квартиру новых людей.Требует еще денег за ноябрь.На свчзь по телефону не выходит.Кюндигунг с 1 октября не подписывает Просигнализировали всем и социалу,и джоб центру .Теперь думаем как прааильно поступить в этом положении.Не предполагали,что он окажется такой сволочью.
Добрый день,
очень сложно давать какие-то советы, не зная всех деталей. К тому же, консультировать по таким ситуациям могут только юристы (особенности немецкого законодательства).
Если рассматривать ситуацию в общем случае, то у Вас на руках должны быть следующие документы:
— договор на квартиру, в котором прописан срок действия договора, а также порядок расторжения договора
— протокол приемки квартиры
— протокол сдачи квартиры
— подтверждение от арендатора на получение Kündigung с указанием даты расторжения или подтверждение отправки Kündigung с уведомлением, или письмо от владельца жилья с Kündigung, включая обоснование и дату расторжения договора. Устная форма для Kündigung не допускается.
— В случае досрочного расторжения: подписанный Mietaufhebungsvertrag
Как правило, передача ключей прописывается в протоколе приемки/передачи квартиры. Кроме того, в том же протоколе должны быть зафиксировано состояние квартиры, а также показания счетчиков.
В Германии очень сложное законодательство по сдаче жилья в аренду, в котором хорошо защищены права жильцов. Владелец жилья не может просто так расторгнуть договор аренды. Для этого нужны очень весомые аргументы и выселение жильцов, которые не хотят освобождать жилье, может длиться годами. Кроме того, в законодательстве четко прописаны сроки, которые должны соблюдать как арендаторы, так и арендодатели. Формулировки в договоре аренды могут не иметь юридической силы, если они противоречат действующему законодательству.
Шаг 1: Вам необходимо разобраться с документами и понять текущую ситуацию. Возможно, у Вас все еще действует договор аренды, т.е. Вы должны и дальше платить за квартиру и коммунальные платежи, т.к. возрат ключей формально не является основанием для расторжения договора. Или договор у Вас уже закончился, т.к. сдача квартиры была на ограниченные срок или есть документы по рассторжению договора.
Это общая информация по Германии, которая не обязательно подходит под Ваш случай:
если был утерян ключ, то чтобы открыть квартиру существует специальная служба – Schlüsseldienst. Обосновав владение жильем, например, показав договор на квартиру, можно открыть помещение, а также поменять замки. Если в Вашей квартире обнаружены неизвестные люди (например, воры), то следует вызвать полицию и разъяснять ситуацию. Все вопросы должны решаться юридически корректно с привлечением органов правопорядка. Владелец жилья не имеет права сдавать параллельно квартиру несколько раз – это обман и является преступлением.
Джоб-центр может оплатить юридическую консультацию. Для этого необходимо написать заявление и пояснить ситуацию. Не зная всех нюансов, можно предложить, что обработка такого заявления будет длиться долго и возможно придется судиться с социальным ведомством, чтобы получить разрешение на такую юридическую консультацию, т.е. на такую консультацию сильно полагаться не стоит.
Возьмите за правило оформлять все Германии в письменном виде. Даже не зная языка, можно с помощью deepl.com перевести и понять смысл подписываемого.
Удачи, надеюсь это как-то Вам поможет.
Добрый вечер.Скажите пожалуйста,мой муж имеет фирму,была принята на работу моя знакомая(предоставлено жилье).В итоге у меня с ней не сложился контакт-в концовке она сказала,что я ,,рабовладелица,,Подскажите как с ней разорватьMietvertrag,,
Добрый день,
Как правило, договор аренды жилья и контракт на работу два независимых документа. Если был расторгнут рабочий контракт, то это не никак не связано с договором аренды. Исключение составляют так называемые Werkdienstwohnung (Dienstwohnung) и Werkmietwohnung. Werkdienstwohnung (служебное жилье) обычно предоставляется бесплатно и привязано к договору на работу: https://www.fachanwalt.de/magazin/arbeitsrecht/werkswohnung-werksmietwohnung. В таком случае расторжение договора на работу позволяет выселить арендатора.
Werkmietwohnung похоже на обычную конструкцию с договором аренды, но предполагает более короткие сроки выселения. Во всех других случаях действует закононадтельство Германии, см. статью выше.
История такая. Мы заключили договор с-квартирой в хорошем районе где находится садик нашего гребенка. Квартирку уже кундековали в которой жилиэ1 февраля сьежать и 1, февраля должен был дать ключи но ситуации такая. Идиоты квартирасёмщики должны были 26 яэнваря съехать их выселили они нарушили часть договора иэпредставте вчера поехалиэс-полицай иэс нашим договором и сказали им чтобы съежали нам идти некуда мы-уже официально всё подписали тоесть эти придурки в наглую не съежают и не предупредили даже. Чтобы здохли они только такое пожелания .я хотела выкинуть вещи и х как так можно наглые уже в суд подали на них а они иск незнаю чья вина они не съежают а мы и не знали как правило ждали переезд вот что делать. Какэна них повлиять полицай тоже не смогла выселить можно как то справоцировать их что они арендателю причинили физический вред и моральный подставить их иэв полицай заявить. Простохситуация такая завтро переезд эти твари нам всё испортили. Сказали что выехали а сами сидят там что сделать чтобы выкинуть их куда оброщаться
Добрый день,
к сожалению, такая ситуация встречается в Германии довольно часто. Предыдущие арендаторы отказываются освобождать квартиру, а новые не могут заселиться. Вопросами выселения арендаторов должен заниматься арендодатель (Vermieter). Если у Вас есть действующий договор, то Вам необходимо потребовать провести передачу квартиры в соответствии с условиями договора. Если такая передача не состоялась, то Вы вправе потребовать компенсацию (Vermiter ist schadenesatzpflichtig) или расторгнуть договор без соблюдения сроков расторжения (sofortige Kündigung). Размер компенсации может быть больше, чем сумма прописанная в договоре, и должен быть обоснован Вашими затратми (финальную сумму решит скорее всего суд и это будет длиться). В свою очередь арендодатель также может потребовать компенсацию затрат с арендаторов, которые не освободили квартиру в согласованный срок (Nutzungsentschädigung).
Если новый арендодатель (Vermieter) отказывается идти на контакт и предоставить Вам временное жилье в качестве замены, то Вы можете сложить вещи на склад временного хранения и снять на время разбирательств мебелированную квартиру/пансион, а параллельно попробовать найти другую квартиру. Это скорее всего будет самый дешевый и быстрый вариант. Также необходимо будет решить вопрос с почтой и регистрацией, т.к. новый адрес не может быть использован в официальной переписке.
Вам лучше всего найти квалифицированного юриста и с ним проработать все варианты. Полиция данным вопросом заниматься не будет.
Добрый вечер. Мы приехали из Украины. Я и мой сын. Работу смогла найти заранее и работодатель помог с жильём. Тогда мы ехали лишь бы выехать и если честно даже мысли не было поинтересоваться законами и нормами. Все произошло быстро. Лишь теперь я понимаю что изначально меня поставили в рамки,которые я могла бы оспорить. Ситуация такая. Мы снимаем дом на 4 комнаты. Моя сестра (ей выделили 12 кв м),подруга в такой же комнате и я с ребёнком на 16 кв.м. Четвёртая комната как сказал арендодатель , остаётся за ним. Сначала он разрешил ею пользоваться.За каждый такой уголок мы платим по 300 евро. Теперь он нас с сыном снова загоняет на 16 кв.м и собирается бесплатно подселить няню своего ребёнка. Подскажите пожалуйста, есть ли возможность оспорить или в рамках аренды я могу довольствоваться лишь теми крохами? Заранее благодарю за ответ.
Добрый день,
все зависит от документов, которые Вы подписали.
1. Вам необходимо разобраться, что Вы подписали. Если это аренда дома, то Вы полноправный хозяин в этом доме и никто без Вашего согласия жить в доме не имеет права. Если Вы арендовали только комнату, то Ваши права ограничиваются этой комнатой и общими помещениями в соответствии с Hausordnung (правила поведения в доме).
2. Попробуйте понять, что входит в сумму договора. Это может быть только аренда и коммунальные, а может и аренда, и коммунальные, и мебель, и электричество. В зависимости от города действуют ограничения по арендной плате, т.е. арендодатель не имеет права требовать больше определенной границы. В немецком законодательстве есть ответственность и штрафы за значительное превышение цен (https://de.wikipedia.org/wiki/Wucher).
3. Разберитесь, как Вы можете рассторгнуть договор. Если сроки расторжения стандартные, то Вы можете в течение 3-х месяцев найти новое жилье и переехать.
4. Для перевода можно воспользоваться Deepl. Вы также можете обратиться в Mietverein по месту жительства. Они могут помочь разобраться с Вашими документами и юридически правильно пояснить дальнейшие шаги.
Добрый день.
Интересует вопрос об оплате счетов за 2022 год. В прошлом году,01.12.22 мы переехали в другую квартиру
До этого с 01.09.22 по 30.11.22 жили во временной квартире. Договор аренды был,но вот протокол передачи,показаний счётчиков,договора по электроэнергии — не было.
В сентябре 2023 года мы получили письмо,где нам выставил предыдущий арендовать нереальную сумму оплаты за электричество (больше 1000 евро)за сентябрь — ноябрь 2022 года. Среднее потребление электроэнергии в нашей семье в месяц 150 евро.
Как нам быть и что мы можем сделать в этой ситуации?
Добрый день,
как правило, арендодатель никак не связан с договорами индивидуальной поставки электроэнергии в квартиру. Арендатор самостоятельно заключает договор с энергосбытовой компанией и оплачивает потребленную электроэнергию. Поэтому сразу возникает вопрос: на каком основании предыдущий арендодатель требует компенсации затрат на электроэнергию. Вы можете запросить у арендодателя следующую информацию:
— на каком основании требуется погашение задолженности
— непосредственно счет за электроэнергию
Чтобы выставить счет за электроэнергию энергосбытовой компании необходима следующая информация: начальные и финальные показания счетчика и тариф. Если не было заключено никакого договора на поставку э/э, то поставка осуществлялась автоматически гарантированным поставщиком по самому дорогому тарифу. Кроме того, у энергосетевой компании должна быть вся история по данной точке потребления.
Трюк может быть следующий: показания по точке потребления долгое время не списывались или намеренно занижались. При заселении были поданы показания счетчика, которые были значительно меньше реальных показаний. При выселении были считаны реальные показания. В результате получился счет на 1.000 Евро. Помощь могут оказать Mieterverein, Verbraucherzentrale и сетевая энергетическая компания. В среднем счет за электроэнергию на семью составлял в 2022 году примерно — 100-150 Евро в месяц (https://www.gasag.de/magazin/energiesparen/stromverbrauch-fuer-3-personen). Поэтому 1.000 Евро — это как-то слишком много, при условии, что горячая вода и отопление не электрические.
Удачи!
Добрый день! Снимаем квартиру в германии, но не живем. Ехать расторгать договор не хочется, да и трудно сейчас. Как можно простым способом расстаться с арендодателем? Может просто не платить и арендодатель сам аннулирует договор?
Добрый день,
просто не платить — это не очень хорошая идея. Арендодатель просто так не может расторгнуть договор, если арендаторы не платят. Он будет вынужден написать Вам fristlose Kündidung (расторжение договора) и после этого Вы должны будете передать ему квартиру. Firstlose Kündigung можно написать только через два месяца после неоплаты, а передача квартиры в любом случае необходима, т.к. в противном случае арендатору необходимо будет подавать в суд на Räumung (принудительное выселение). Все это занимает длительные промежутки времени и стоит значительно больше, чем аренда. В результате Вас внесут в черный список в Германии (например, Schufa, Credit Reform и т.д.), а все расходы будут взыскивать в течение 30 лет.
Договор аренды можно расторгнуть в течение 3-х месяцев, только если только у Вас не договор аренды на фиксированный срок. Если это так, то Вам необходимо письменно уведомить арендодателя. В Германии ситуация с арендой напряженная и квартиру сдать несложно и может быть даже дороже, так что арендодатель будет заинтересован найти решение. Для передачи квартиры и ключей можно дать доверенность знакомым.
Добрый день,
Прошу консультацию.
Я, 22 года жил и работал в Гамбурге имел свое жилье с 2013 ( деньги кредитные)
в августе 2021 года вышел на пенсию. Соответственно оплачивать кредит было не возможно.
Квартиру продал — вернул кредит банку и переехал в Баден-Баден в сентябре 2021 в съемную квартиру.
Аренда квартиры меня не устраивала и занялся поиском покупки квартиры с марта 2022 года
В июле 2022 одна из квартир понравилась и мы с женой решили её приобрести.
В объявлении, которое находилось на сайте не было указано , что квартира к примеру продается как КАПИТАЛ ВЛОЖЕНИЕ- Когда я смотрел описание квартиры — то там была сделана запись —
«В КВАРТИРЕ ПРОЖИВАЮТ КВАРТИРАНТЫ , КОТОРЫЕ ХОТЕЛИ БЫ ПРОЖИВАТЬ В НЕЙ ДАЛЬШЕ»
Перед тем как смотреть квартиру — Я позвонил маклеру и уточнил этот вопрос — мол как насчет квартирантов?
Был однозначный ответ маклера , а затем и продавца , что квартиранты будут съезжать и они дали на это согласие
ЭТО все было до подписания ДОГОВОРА покупки квартиры.
В августе 28.08.2022 был подписан договор у натара о покупки квартиры.
Я, спросил у продавца насчет квартирантов — на , что получил ответ, что квартиранты должны съехать с квартиры
в течении 3 месяцев на основании Немецкого Жилищного кодекса так как у них в августе 2022 срок проживания был 3 года . И на основании, что они дали согласие на освобождение квартиры.
В августе после подписания КУПЧИИ — мы с женой посетили квартирантов проживающих В НАШЕЙ БУДУЮЩЕЙ КВАРТИРЫ- и предупредили , что они должны уже подбирать себе новое жилье.
Оформление документов у меня затянулось по вине НАТАРА , МАКЛЕРА И ПРОДАВЦА.
И я только сейчас ( 13.01.2023 ) получил от НАТАРА- подтверждение о возможности оплатить квартиру.
По имеющей информации квартиранты якобы ищут НО НЕ МОГУТ НАЙТИ- и выезжать не собираются КАК я ЧУВСТВУЮ — начали ГОВОРИТЬ О том , что им нужна квартира на 1 этаже желательно по старым арендным ценам
( которые были 2 года раннее) .
Я С ЖЕНОЙ ПОКУПАЛ КВАРТИРУ ДЛЯ СЕБЯ ЛИЧНО ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ ( ТАК КАК У НАС ДРУГИХ КВАРТИР НЕТ.
— И В ДАННЫЙ МОМЕНТ МЫ УЖЕ НЕ АРЕНДУЕМ КВАРТИРУ — А ПРОЖИВАЕМ ВРЕМЕННО В КОММУНАЛЬНОЙ КВАРТИРЫ ДО РЕШЕНИЯ ВОПРОСА.
— КВАРТИРУ КОТОРУЮ МЫ РЕШИЛИ КУПИТЬ — ТРЕБУЕТ — 1. РЕМОНТА ( ЗАМЕНА САНТЕХНИКИ И ОТОПИТЕЛЬНЫХ БАТАРЕЙ ВО ВСЕХ КОМНАТАХ)
— И САМОЕ ГЛАВНОЕ ЭТО ТО ЧТО ЭТА КВАРТИРУ МЫ ПРИОБРЕЛИ ДЛЯ САМОСТОЯТЕЛЬНОГО ПРОЖИВАНИЯ.
ВОПРОС — КАКОЙ ЗАКОН НА НАШЕЙ СТОРОНЕ + КАКИМ ОБРАЗОМ ВОЗМОЖНО ВЫСЕЛИТЬ КВАРТИРАНТОВ И ЧТО НАМ НУЖНО ПРЕДПРИНЯТЬ ДЛЯ ИХ ВЫСЕЛЕНИЯ
Добрый день,
Вам лучше посоветоваться с юристом. Необходимо выяснить, что написано в договоре купли/продажи, и какие обязательства были прописаны у продавца. На словах может быть сказано, что квартира продается без обременений, а в договоре про это ничего указано и квартира была продана с жильцами; что похоже по факту. Есть даже немецкое выражение: Kauf bricht nicht die Miete — продажа не влияет на договор аренды. В таком случае, Вы, как новый собственник, перенимаете существующий договор аренды.
Вы можете расторгнуть договор аренды, обосновав собственными нуждами (Eigenbedarfskündigung). Для этого необходимо в письменной форме уведомить жильцов. Срок расторжения аренды зависит от прошедшего срока действия договора аренды:
— до 5 лет — 3 месяца
— 5-8 лет — 6 месяцев
— 8 лет — 9 месяцев
Такое уведомление можно написать только после того, как Вы были внесены в кадастровую книгу (Eintragung ins Grundbuch).
Если арендаторы выселяться отказываются после окончания указанного срока, то придется подавать в суд на выселение (Zwangsräumung), т.е. суд должен принять решение о правомерности Вашего заявления. При принятии решения суд будет учитывать не только Ваше желание проживать в Вашей квартире, но и все другие факторы: возраст, здоровье арендаторов. В прессе были сообщения, что суд становился на сторону арендаторов, например, из-за возраста или привязанности к месту проживания. Кроме того, существуют районы и квартиры, для которых расторжение невозможно в течение определенного срока, например, 10 лет (geschützte Kieze) или при разделении многоквартирного дома на отдельные квартиры (Wohnungen, die während der Mietzeit in Wohnungseigentum umgewandelt werden) — от 3-х до 10-ти лет.
Если суд примет решение, что Ваше желание правомерно, и арендаторы все еще отказываются выселяться, то необходимо договориться с судебным исполнителем на выселение. Самовольное выселение может грозить юридическими последствиями.
Обратите внимание, что все имущество из квартиры арендаторов необходимо переписать и хранить в течение нескольких лет.
Как можно догадаться, весь процесс займет существенный промежуток времени. В качестве альтернативы, существует возможность договориться с арендаторами, заплатив определенную сумму (Mietaufhebungsvertrag), чтобы они освободили Вашу квартиру.
Совет: свяжитесь с адвокатом, специализирующимся на жилищном праве (Mietrecht) и попытайтесь найти оптимальное для Вас решение.
Удачи!
Здравствуйте. У меня такая проблема.я живу у другам,но джобцентр все равно ему платит за комнату 400евоо. Так как аренда стоит 560 и мы платим за него почти всю сумму . Плюс в доме ничего не делает.как свинья . Начал заходить в комнату без стука,когда дочь одна дома! Дочери 14 лет только исполнилось. Заходит берет папку с моими документами и что то куда то отсылает . Постоянно оскорбляет мою нацию . То есть в итоге отмены ! Сейчас он написал мне что расторгает договор в зимнее время и не совершеннолетний ребенок. Без веских причин. Ни друзей не девушки у него нет .что б придумать,мол по дичным причинам. Дал месяц ,нам идти не куда . Что мне делать.
Добрый день,
Ваш знакомый арендует квартиру (Mieter). С согласия арендодателя (Vermieter) он подписал с Вами договор субаренды (Untermietervertrag), который оплачивает социальное ведомство (Sozialamt). Вам необходимо ознакомиться с договором субаренды, в частности с разделом расторжение договора (Kündigung). По ссылке https://rechtecheck.de/immobilienrecht/mietrecht/kuendigung-untermietvertrag-fristen/ Вы можете посмотреть на возможные сроки расторжения догвора. В качестве примера: от 14 дней (мебелированная комната с договром субаренды без обоснования причин), 3 месяца (обычный срок расторжения комнаты без мебели по договору субаренды без обоснования причин), 12 месяцев (полноценный договор аренды, при наличии веских оснований и определенного срока проживания).
Добрый день.
Мы беженцы с Украины, заключили договор аренды, но арендодатель хочет продать дом. В случае продажи дома, мы обязаны будем съехать или договор аренды продолжает действовать только уже с другим владельцем? Или же это все индивидуально?
Добрый день,
есть немецкое выражение: «Kauf bricht nicht Miete». Ваш договор аренды автоматически перейдет новому владельцу. Обратите внимание на следующие пункты:
1. Владелец дома должен уведомить Вас о продаже. Вы, как жильцы, имеете приоритетное право покупки (Vorkaufrecht, если только речь идет не о многоквартирном доме)
2. Новый владелец может расторгнуть договор аренды, обосновав собственными нуждами. Например, дом будет использоваться для проживания нового владельца или его семьи.
Удачи!
Добрый День.
Проконсультируйте пожалуйста.
Если в договоре с арендодателем написана дата его окончания, нужно ли писать Kundigung ?
Или если мы нашли новое жилье, по обоюдному согласию со старым арендодателем, можно не пролонгировать старый договор просто съезжать и не подписывать иные документы,та как точная дата окончания договора прописана и мы к этой дате сьедем ?
Добрый день,
Особенностью временного договора аренды является то, что договор аренды заканчивается по истечении оговоренного срока без предварительный необходимости расторжения (Kündigung). Просто так съехать не получится: необходимо заранее связаться с арендодателем, договориться на дату передачи квартиры, оформить протокол передачи квартиры с учетом показаний счетчиков, передать все ключи, а также сообщить новый адрес. Протокол должен быть подписан всеми участниками договора.
Добрый день. Возможно вы сможете подсказать. Мы арендовали комнату для дочери у хозяина в WG. Договор был заключен с 15 сентября, до 15 августа, платили авансом за предстоящий месяц.оплачивали все в срок, последняя оплата была произведена в начале июля, то есть до конца срока аренды. Так сложилось, что съехать дочери нужно 7 августа а не 15, она позвонила хозяину договоримся о передаче ключей и приемке комнаты, но он сказал, что она должна оплатить еще месяц аренды, за то что съезжает досрочно. Прав ли арендодатель, должна ли она оплатить еще месяц?
Добрый день,
договор с 15.09.22-15.08.23. Если в договоре ничего про продление не написано (типа: договор заключаается на год и автоматически бессрочно продляется с месячным расстрожением, если за 3 месяца не было написано отказа), то он автоматически заканчивается 15.08.23. За это время и надо платить. Оплата в размере месячной аренды за досрочную передачу квартиры — это что-то новое. Попросите владельца письменно обосновать — после этого будет понятно на каком основании возникло требование по оплате еще одной аренды.
Добрый день. Подскажите пожалуйста, мы снимаем жилье в Германии и такая проблема: круглосуточный шум, музыка от соседей. Никто ничего не может сделать, ни полиция ни хозяин. Можем ли мы на основании этого расторгнуть договор аренды квартиры и съехать? И если да, то какой статьей или законом это можно аргументировать хозяину квартиры?
Добрый день,
Вам лучше всего сходить в Mietverein и проконсультироваться. В любом случае все необходимо делать в письменной форме.
1. Вы должны потребовать от арендодателя исправить ситуацию и установить срок. Для этого Вам необходимо фиксировать шум, а также требовать от полиции подтверждения Вашего заявления: Anzeige bei Polizei.
2. Если ситуация не меняется, то Вы вправе снизить аренду и опять потребовать, чтобы арендодатель убрал круглосуточный шум (Abmahnung).
3. Если улучшений нет, то можно расторгнуть договор: fristlose Kündigung.
Google -> Lärm, Ruhestörung