Законодательство Германии по аренде жилой недвижимости составлено в интересах арендаторов. В большинстве случаев жильцы могут выселиться в течение 3-х месяцев, написав заявление на расторжение договора (Kündigung). Однако существует ряд исключений, ограничивающих расторжение договора раньше оговоренного срока или же наоборот, позволяющих расторгнуть договор без соблюдения трех месячного срока.
Для арендодателей выселение жильцов возможно только при наличии веских причин, а расторжение договора без соблюдения законодательных норм может обернуться дорогостоящими судебными процессами и штрафами.
В этой статье речь идет о порядке и возможностях расторжения договора жилья как для жильцов (Mieter), так и владельцев (Vemieter).

Нормы законодательства

Виды договоров аренды

Договора на аренду в Германии бывают двух видов:

  • бессрочный договор
  • договор аренды на определенный срок

Бессрочный договор аренды

Срок расторжения бессрочного договора для арендатора составляет 3 месяца независимо от длительности договорных отношений. Заявление о расторжении необходимо направить в письменном виде до 3-го числа месяца, с которого начинается подсчет времени расторжения. Рекомендуется направить заявление таким образом, чтобы в спорном случае было доказательство, что арендодатель получил письмо.
В бессрочном договоре также может оговариваться срок, в течение которого расторжение невозможно. В таком случае, до указанной даты действуют правила, как в договоре аренды на определенный срок. После указанной даты действуют правила бессрочного договора. Срок не может составлять более 4-х лет.

Договор аренды на определенный срок

В договоре аренды на определенный срок оговаривается срок действия договора (максимально 4 года). Ни арендодатель, ни арендатор не могут расторгнуть договор раньше этого срока без наличия очень веских причин.

Расторжение договора арендатором (Mieter)

Расторжение договора жильцами возможно в 3-х месячный срок при наличии бесрочного договора или отстуствия оговорок о невозможности досрочного расторжения. Любые оговорки, превышающие 4 года, являются недействительными и могут не соблюдаться.

Kündigung

Заявление о расторжении договора подается арендодателю в письменной форме в сроки, оговоренные в договоре. Существует три различных вида Kündigung:

  • Ordentliche Kündigung: Арендодатель уведомляется за три месяца об окончании действия договора
  • Sonderkündigung: В некоторых случаях жильца имеют право расторгнуть договор при наступлении определенных обстоятельств. Например, возможность расторжения договора после капитального ремонта и значительного повышения арендной платы
  • Fristlose Kündigung: Аренда жилья прекращается без соблюдения сроков ожидания в случае, если продолжение договора невозможно по веским причинам, например, проживание в квартире представляет угрозу для здоровья

Письмо о расторжении договра не имеет особой специальной формы, но должно содержать следующие данные:

  • Личные данные для коммуникации
  • Данные о жилье и заключенном договоре
  • Дату расторжения договора
  • Отзыв доверенности по снятию денег инкассо с момента расторжения договора
  • Предложение по дате приема/передачи квартиры
  • Просьбу подтверждения получения данного письма (Kündigungsbestätigung)
  • Будущий адрес (если известен)

Для соблюдения всех формальностей лучше всего воспользоваться или готовой формой, предоставляемой адвокатами, или генератором заявления об отказе от жилья, например, от ImmobilienScout24. Письмо лучше всего отправлять с уведомлением или передать арендодателю лично при наличии свидетелей.

Возможность досрочного расторжения при самостоятельном поиске нового арендатора

Никто не застрахован от необходимости досрочного расторжения договора жилья. Причины могут быть различные и в некоторых случаях срок расторжения договора можно укоротить. Самым простым решением является получение согласия арендодателя на ранее расторжение, например, представив нового арендатора, готового перенять договорные отношения (Nachmieter). Следует отметить, что Арендодатель не обязан соглашаться на нового арендатора. Исключение составляют случаи, когда арендодатель не имеет права отказать в досрочном расторжении договора, при предоставлении нового арендатора (Nachmieter):

  • арендатор вынужден переехать в связи со сменой работы
  • изменение финансовой ситуации у арендатора, например, увольнение, требующее снижения расходов
  • изменения в личной жизни, беременность или рождение ребенка
  • необходимость в уходе или невозможность проживания без посторонней помощи

К исключениям не относятся случаи, если арендатор приобрел недвижимость или нашел более дешевую аренду.
В тоже время арендодатель может отклонить кандидатуру нового квартиросъемщика, если его финансовая состоятельность вызывает сомнения или у будущего арендатора есть домашние животные, для которых требуется разрешение арендодателя.
Арендодатель имеет право заключить с последующим арендатором арендный договор на новых условиях.

Особые случаи расторжения договора (Sonderkündigung)

Повышение арендной платы

Срок расторжения договора после получения требования о повышении арендной платы составляет 2 месяца.

Капитальный ремонт (Sanierung) квартиры или дома

При проведении капитального ремонта, арендатор имеет право расторгнуть договор в течение месяца.

Расторжение договора без соблюдения сроков ожидания (Fristlose Kündigung)

В некоторых случаях возможно расторжение договора аренды без соблюдения сроков ожидания. Следует отметить, что арендодатель может не согласиться с таким расторжением, что может привести к судебным разбирательствам по правомерности такого расторжения. Зачастую перед расторжением без соблюдения сроков (Außerordentliche fristlose Kündigung) необходимо предварительно прислать арендодателю предупреждение (Abmahnung). В некоторых случаях допускается расторжение без предварительного предупреждения.


Невозможность проживания в квартире

  • Если арендатор не может пользоваться или попасть в квартиру в соответствии с договором. Примером может быть случай, если предыдущий арендатор не освободил квартиру в срок или затянувшиеся ремонтные работы. Кроме расторжения договора арендатор также может потребовать от арендодателя возмещение убытков из-за невозможности пользования жильем. К возмещаемым позициям относятся расходы на проживание, поиск нового жилья, хранение мебели, транспортные расходы и.т.д.
  • Смена замка арендодателем без уведомления арендатора. Исключение составляют случаи, когда такая замена была произведена в вынужденном порядке и арендодатель не смог связаться с арендатором
  • Если из-за строительных недостатков или в результате стихийных бедствий квартира или дом становятся непригодными для жизни. В таких случаях необходимо проинформировать арендодателя о недостатках. Информирование арендодателя не требуется, если заранее ясно, что арендодатель не в состоянии исправить недостаток в короткий срок, например, квартира стала непригодной для проживания после обрушения стены дома

Проживание негативно влияет на здоровье

Если в квартире или доме выявлены недостатки или субстанции, негативно влияющие на здоровье арендатора или представляющие опасность для жизни арендатора, то срока расторжения может не быть. Примером может служить аренда квартиры с плесенью человеком с заболеваниями дыхательной системы. Следует отметить, что в данном случае необходимы доказательства эксперта (Sachverständiger) и врача, что недостатки или субстанции действительно оказывают негативное влияние на здоровье.

Некорректное поведение арендодателя

Некорректное поведении арендодателя может быть связано с договорными отношениями:

Также причиной могут быть и личные отношения:

  • оскорбления и угрозы со стороны арендодателя, а также нанесение телесных повреждений
  • нарушение права неприкосновенности жилища, например, наличие дополнительного ключа от квартиры у арендодателя и посещение квартиры арендодателем при отсутствии арендатора
  • установление скрытых камер или приборов слежения

Расторжение договора арендодателем (Vermieter)

Арендатор просто так выселить жильцов не имеет права. Для освобождения занимаемой площади нужны основания и довольно веские. Если причина, по которой было отправлено письмо о расторжении договора, изменилась, то арендодатель обязан уведомоить об этом жильца. В некоторых случаях это может привести к новым срокам или отсутствию возможности к расторжению (например, владелец хотел использовать квартиру для собственных нужд и написал об этом письмо жильцу; через какое-то время другой жилец решил переехать и таким образом в доме освобождается квартира. Владелец должнен уведомить об этом первого жильца и воспользоваться освобождаемой квартирой, если она по своим характеристикам соответствует с планируемой).
Расторжение договора по инициативе владельца составляет:

  • 3 месяца при аренде до 5-ти лет;
  • 6 месяцев при аренде до 8-ми лет;
  • 9 месяцев при аренде более 8-ми лет.

Расторжение договора со стороны арендодателя возможно в трех случаях:

Собственные нужды (Eigenbedarf)

Квартира или дом нужны владельцу или членам его семьи. К членам семьи относятся также дальние родственники: браться, сестры, родители жены или мужа, племянники или племянницы. Следует отметить, что если владелец уже снимает квартиру в том же городе или регионе, то при хороших адвокатах жильцов, выселение по этому пункту маловероятно. Кроме того, если многоквартирный дом (Mehrfamilienhaus) был преобразован в товарищество жильцов (Eigentumswohnungsanlage), то сроки по выселению жильцов при доказанных нуждах владельцев составляют от 3-х до 10-ти лет. В качестве разрешенных причин расторжения договора для собственных нужд можно отметить следующие:

  • Необходимости во второй квартире в связи с работой. Например, квартира находится в другом городе и ежедневное возвращение в основную квартиру нецелесообразно по времени или в финансовом плане (Суд признает такое пожелание лишь в случае необходимости присутствовать во второй квартире не менее 8-10 дней в месяц)
  • Переезд в другую квартиру по состоянию здоровья
  • Необходимость места для регулярного посещения детей или внуков
  • Необходимость дополнительной комнаты для детей
  • Изменения в личной жизни владельца жилья, например, свадьба или смена работы
  • Планируются изменения в семье, которые потребуют дополнительную площадь, рождение ребенка или помощь близким родственника, что также включает необходимость привлечения доп. персонала или создание доп. площади для занятия определенными видами деятельности
  • Необходимость отдельного жилья для взрослых детей
  • Необходимость проживания дополнительного персонала, например, Aupair-Mädchen, няня или Pflegepersonal. В данном случае применяется формулировка “berechtigte Interesse des Vermieters”

Экономическая целесообразность (wirtschaftliche Verwertung)

Сдача дома или квартиры в аренду приносит убытки, недвижимость срочно нуждается в капитальном ремонте или продажа дома невозможна без выселения жильцов. Следует отметить, что данный пункт все реже может быть использован на практике. Были случаи, что выселение последних жильцов (семья из 2-х человек) в 12-этажном доме подлежащим сносу было невозможно. Владелец нес многотысячные убытки (порядка 7.000 Евро в месяц) на обслуживание дома, получая аренду в размере 250 Евро в месяц. Суд занял сторону жильцов, посчитав, что выселение будет являться особенно тяжким испытанием для выселяемых пенсионеров

Нарушение договорных обязательств (Fristlose Kündigung)

Нарушение договорных обязательств может быть также применено в случае, если арендатор регулярно нарушает правила поведения в доме (Hausordnung). Кроме того, данный пункт зачастую применяется, если жильцы длительное время (более 3-х месяцев) не платят за квартиру. Следует отметить, что это отнюдь не позволяет сразу выдворить неплательщиков. В данном случае лишь существует возможность подать иск в суд, чтобы инициировать процесс выселения. В зависимости от земли и загрузки судов данный процесс может длиться длительный срок, причем все судебные издержки должен нести владелец. Но даже если суд и постановит, что владелец прав, что жильцы не платят и должны покинуть дом, то это совсем не означает, что жильцы выселятся. Иногда проходят годы, пока квартира может быть освобождена от неплательщиков. В Германии даже сформировался определенный слой общества, так называемые Mietnomaden, который живут годами на съемных квартирах, не платя ни копейки арендной платы. Реформа 2013 года немного улучшила права владельцев, но при сдаче жильцам, которые заранее не планируют платить, следует быть готовым к значительным убыткам и полному ремонту квартиры.

Закон и суды на стороне жильцов

Некоторые жильцы отказываются выселяться или требуют значительных сумм за подписание соглашения о завершении договора (Mietaufhebungsvereinbarung). В качестве причин указывают на особые обстоятельства (Härtergründe), к котором относятся:

  • Возраст жильца
  • Социальные возможности жильца
  • Тяжелые болезни или личные обстоятельства
  • Беременность
  • Предстоящие экзамены

Суд может пойти на встречу жильцу, обосновавшему особые обстоятельства, даже в случае, если владелец жилья имеет все права на расторжение договора (например, пользование жильем для личных нужд).

В случае, если при расторжении договора были указаны неправильные данные или владелец жилья изначально планировал использование жилья для других целей и об этом стало известно предыдущему арендатору, то такой обман может привести к судебным разбирательствам и высоким штрафам и компенсациям бывшим жильцам. Следует также отметить, что вышеуказанные параграфы не действуют на жилье расположенное в квартире или доме арендодателя, если максимальное число квартир не превышает 2-х или в некоторых случаях 3-х.