В договоре аренды квартиры или нежилой недвижимости оговаривается залог, который вносится вместе с первой арендой. Сумма залога, внесение и выплата залога регулируются законодательно §551 BGB . Залог служит страховкой для арендодателя в случае неплатежей арендатора или для финансирования устранения недостатков, возникших по вине арендатора. Также на практике залог используется в качестве компенсации доплаты по коммунальным услугам после выселения.

Величина залога

Если арендатор должен предоставить залог, то этот залог не должен составлять больше 3-х месячных аренд без учета коммунальных платежей, прописанных в договоре.
Иногда в договорах или объявлениях попадается, что залог составляет 2 нетто-аренды (2 Kaltmieten) или залога нет вообще. Такое допускается. Если в договоре прописано, что залог составляет больше, чем 3 аренды, то такую формулировку можно игнорировать (см. ниже). Коммунальные платежи в залоге не играют никакой роли.
При повышении арендной платы величина залога не меняется, т.е. доплачивать залог после повышения аренды не требуется.

Рассрочка внесения залога

Если залог представляется в виде денежной суммы, то арендатор имеет право заплатить залог тремя одинаковыми платежами. Первый платеж должен быть сделан к моменту начала аренды. Последующие платежи должны быть сделаны вместе с платежами по аренде (Источник §551 BGB Abs. 2).

Вложение залога

Полученные средства арендодатель должен положить на счет под проценты с расторжением в течение 3-х месяцев. Стороны могут договориться и на другую форму размещения залога. В любом случае залог должен быть внесен на счет, не относящийся к собственности арендодателя. Доходы по процентам за залог получает арендатор. Такие доходы повышают залог. При сдаче помещений в студенческих или молодежных общежитиях арендодатель не обязан вкладывать полученный залог под проценты (Источник §551 BGB Abs. 3).

  • Treuhandkonto: К наиболее распространенной форме относится случай, когда арендатор переводит на счет арендодателя залог, а арендодатель переводит уже полученную сумму на специальный счет. Формально арендатор может потребовать, чтобы арендодатель сразу предоставил специальный счет, на который можно перевести деньги. В любом случае такой счет не должен относиться к собственности арендодателя и быть защищенным в случае банкротства арендодателя (Treuhandkonto). Арендодатель не обязан искать счет с самыми лучшими условиями по процентам. Главное, чтобы на этот счет начислялись проценты. В худшем случае, если арендодатель объявлен банкротом, а залог не был внесен на отдельный счет, то арендодатель может даже преследоваться уголовно по §266 StGB (Untreue)
  • Verpfändetes Sparbuch: Альтернативной формой залога является Verpfändetes Sparbuch. В таком случае арендатор самостоятельно открывает Kautionssparbuch (или просто Sparbuch – сберегательная книжка) и вносит на нее залог. Открыв такой сберегательный счет, арендатор подписывает Verpfändungserklärung an den Vermieter (подписывается арендодателем и арендатором) и передает сберегательную книжку арендодателю. В случае долгов по аренде или ремонту, арендодатель может получить доступ к этим деньгам. Во всех других случаях доступ к деньгам невозможен ни для арендатора, ни для арендодателя. Счет открыт на имя арендатора и таким образом никак не связан с возможным банкротством арендодателя
  • Mietkautionsbürgschaft/Mietkautionsversicherung: В последнее время также популярны различные страховые варианты залога (Mietkautionsbürgschaft/Mietkautionsversicherung). В таком случае арендатор заключает страховку на сумму залога, выплачивая ежегодно страховой компании 3%-5% от застрахованной суммы. При наступлении страхового случая, залог арендодателю выплачивает страховая компания. Арендодатель может отказать в таком виде залога.
  • Bürgschaft: Поручительство от близких родственников, друзей, работодателя. Комбинация поручительства (Bürgschaft) и залога (Kaution) недопустима. Арендодатель должен согласиться с таким видом залога
  • Альтернативные вложения: Залог может быть вложен в более рискованные инвестиции или в виде долгосрочного вклада. Это может быть в случае, если оговорен длительный срок аренды, и обе стороны с этим согласны. На практике такие формы вложения залога встречаются достаточно редко

Следует обратить внимание, что все доходы по процентам повышают залог, но относятся к собственности арендатора. При расторжении договора залог должен быть выплачен с начисленными процентами. Кроме того, арендодатель должен ежегодно предоставлять арендатору банковское свидетельство о начисленных налогах для учета доходов в налоговой декларации.

Сравнить условия по страхованию залога за квартиру (Mietkautionsversicherung)

Законодательство в интересах арендаторов

Все формулировки, ущемляющие права арендатора, являются недействительными (Источник §551 BGB Abs. 4).
Если в договоре написано что-то другое, то такие требования можно игнорировать. Формулировка в договоре является недействительной. В худшем случае арендодатель может остаться вообще без залога, т.к. недействительная формулировка приводит к отсутствию обязанности по вносу залога.

Возврат залога

Арендодатель должен вернуть залог с процентами после завершения договорных отношений. На практике арендодатели удерживают небольшую часть залога до окончательного расчета по коммунальным платежам. Поэтому окончательный расчет может длиться 6-12 месяцев. Если арендодатель не выплачивает залог, то необходимо требовать выплату в письменном виде или через суд.

Залог при продаже жилья с арендаторами

Возврат залога, включая проценты, осуществляет тот, кто на момент передачи квартиры является арендодателем. Залог выплачивается даже в том случае, если новый арендодатель (владелец) не получил залог от предыдущего владельца (BGH, AZ: VIII ZR 304/10). Данное правило действует с 2001 года. Для более ранних договоров действуют более сложные правила. Если новый владелец (арендодатель) не может выплатить залог, то арендатор имеет право требовать залог с предыдущего владельца (арендодателя). Существует целый ряд исключений и ограничений.